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濟南執(zhí)行律師：房屋買賣未過戶法院能否查封

【案情】

2012年5月，原告高某因擴大經(jīng)營后資金短缺向被告趙某借款五萬元，雙方約定使用期限為一個月，原告給被告出具借據(jù)一份，上面明確標明還款期限及利息等。一個月后原告未如期歸還本金及利息，被告索要未果后向法院提出訴前保全申請，法院依法將涉案樓房查封，同時原告向法院提起訴訟。民事判決書生效后被告并未履行判決義務(wù)，原告只能申請強制執(zhí)行，在執(zhí)行中，案外人齊某提出異議稱涉案樓房是被告用來抵頂所欠其貨款的，法院裁定查封錯誤，請求解除對涉案樓房的查封，并中止對該樓房的執(zhí)行。法院在審理中查明對于涉案樓房案外人并未過戶，只是和被告草簽了一份房屋買賣合同。

【分歧】

對于本案中的涉案樓房究竟歸誰所有，法院依法查封是否錯誤存在兩種不同的觀點：

第一種觀點是：案外人雖然與被告之間簽了房屋買賣合同，但并未對房產(chǎn)進行過戶，涉案樓房還是在被告的名下，并不影響法院對該樓房的查封。

第二種觀點是：案外人與被告之間既然存在房屋買賣合同，合同是被告真實、有效的意思表示，證明此房產(chǎn)自合同簽訂之日起，房產(chǎn)所有權(quán)已歸案外人所有。法院無權(quán)查封案外人的私有財產(chǎn)。

【評析】

濟南律師服務(wù)網(wǎng)曲律師同意第一種意見，具體理由如下：首先根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定：被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。因此，在被執(zhí)行人將其所有房屋出賣給案外人，盡管案外人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但案外人對未辦理過戶登記手續(xù)存在過錯的，人民法院仍可以對該房屋進行查封并執(zhí)行。

其次，案外人齊某主張其早已與被告就涉案樓房簽訂房屋買賣合同，樓房歸其所有。但該案在審查過程中，被告一直下落不明，無法對房屋買賣合同的真實性及相關(guān)問題進行調(diào)查、核實，齊某又無其他證據(jù)予以證實。因此，對齊某的主張，法院不予支持。涉案樓房系被執(zhí)行人趙某所有，事實清楚，證據(jù)確實充分，應(yīng)予認定。另外，假設(shè)齊某主張的房屋買賣合同真實存在，因齊某怠于辦理房屋過戶手續(xù)，其對涉案樓房未辦理過戶登記手續(xù)存在過錯，這并不影響執(zhí)行法院對登記在被執(zhí)行人名下涉案樓房的查封。因此，執(zhí)行法院對涉案樓房的查封正確，對該樓房的執(zhí)行合法。綜上，案外人齊某的異議不成立，對其請求，法院不予支持。

據(jù)此，法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條和《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國民事訴訟法＞執(zhí)行程序若干問題的解釋》第十五條的規(guī)定，裁定如下：駁回案外人齊某的異議。