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離婚之按揭房屋產(chǎn)權(quán)篇

首先，雙方是可以自由選擇協(xié)商解決不動產(chǎn)如何分割的，對此法律并不強(qiáng)加干涉。只有當(dāng)雙方協(xié)商不成的情況下，法律才會對此不動產(chǎn)作出強(qiáng)制性的規(guī)定。

其次，如果夫妻雙方協(xié)商不成，那么法律就要對此不動產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制性的權(quán)屬確定了。只有在同時滿足了如下條件的情況下，此不動產(chǎn)才會被認(rèn)定為該一方所有：1、一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同；2、以個人財產(chǎn)支付首付并在銀行貸款；3、不動產(chǎn)登記在支付款方名下。也就是說，如不能同時滿足上述情形的，該不動產(chǎn)的權(quán)屬就要另當(dāng)別論了。該條第一款沒有提到產(chǎn)權(quán)證的取得時間，也就是說，不管產(chǎn)權(quán)證是婚前取得還是婚后取得，都按該條的規(guī)定來辦。從一個側(cè)面說明，雖然房屋登記或產(chǎn)權(quán)證是房屋產(chǎn)權(quán)的外在證明形式，但其僅是一個對外的產(chǎn)權(quán)宣示，對內(nèi)而言，具體的產(chǎn)權(quán)應(yīng)該更多的考慮形成該物權(quán)的原因，這才是根本。另外，還有一點，該條的第三個前提條件（即不動產(chǎn)登記在支付款方名下）是什么意思？是否還有別的可能？即一方付首付，但產(chǎn)權(quán)證上登記另一方名字。呵呵，考慮多了，一般不會出現(xiàn)這種情況，因為產(chǎn)權(quán)登記和合同買受方是一致的，除非你特意要求要登記成對方名字（這就是傳說中的絕版好男人，呵呵），這樣你的本意實際上是以明示的方式將產(chǎn)權(quán)讓渡給你的配偶，對外宣示（即房產(chǎn)證上登記）也是你配偶名字，那產(chǎn)權(quán)當(dāng)然的是你配偶的。

最后，該條第二款講的是取得產(chǎn)權(quán)一方對另一方的補(bǔ)償方案，涉及到一個計算問題，當(dāng)然可以按照該款進(jìn)行分項分類的計算，但比較麻煩?？梢钥紤]如下計算方式：共同還貸總額（包括本金和利息）÷2÷購買房屋總支付款（首付＋按揭貸款本金總額＋貸款利息總額）×房屋現(xiàn)值。該公式秉承的原則是，付出和回報的比例應(yīng)當(dāng)是一致的。假設(shè)婚前貸款購房者房屋的單價是每平方米15000元，面積80平方米。首付款36萬元，按揭貸款84萬元，貸款期限20年（240個月），則利息總計為603452.87元。還款總額為1443452.87元。如果采用等額還款的方式，月均還款6014.39元。雙方當(dāng)事人婚后共同還貸3年（36個月）后訴訟離婚，離婚時房屋經(jīng)評估，價值400萬元。計算可知，購房者為購買該房屋總共支付180342.87元（其中1200000元+603452.87元）其中，夫妻共同還貸216518.04元（6014.39元*36），占房價款的12%（216518.04元／180342.87元*100%）。如果不考慮其他因素，則可以判決房屋歸婚前購房者所有，由其對另一方補(bǔ)償24萬元（400萬元*12%*1/2）。剩余貸款1226934.87元（1443452.87元-216518.04元），仍由原購房者繼續(xù)償還。

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本質(zhì)上來說，該條只起到了一個重申的作用，創(chuàng)新意義不大。因為即使沒有解釋三，依據(jù)《婚姻法》及前兩個司法解釋，夫妻一方婚前簽訂房產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下，離婚時法院也應(yīng)判決該房產(chǎn)為不動產(chǎn)登記方的婚前個人財產(chǎn)，理由如下：房屋產(chǎn)權(quán)屬于物權(quán)范疇，而該物權(quán)的取得是基于婚前一方簽訂的房屋買賣合同以及相應(yīng)的履行合同義務(wù)的行為（付款），支付首付款一方在辦理分期還貸后實質(zhì)上已經(jīng)取得了該房產(chǎn)所有權(quán)的期待權(quán)。而婚后的共同還貸行為只是共同償還銀行債務(wù)的行為，房產(chǎn)部門發(fā)放產(chǎn)權(quán)證是基于婚前一方付款的行為，而和婚后共同償還債務(wù)行為無關(guān)。分期還貸不同于分期付款，按揭手續(xù)辦完后實際上相當(dāng)于你已經(jīng)一次性支付給開發(fā)商全部房款了，開發(fā)商已經(jīng)拿到錢了，只不過大部分錢是銀行借給你的，你之后的還款行為已經(jīng)和開發(fā)商沒有關(guān)系，而純粹是你和銀行之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系?；楹蟮牧硪环交诠餐€款的行為顯然是不能取得該房屋的產(chǎn)權(quán)的，也就是說還款行為和物權(quán)無關(guān)。

附相關(guān)法律條文：

《婚姻法司法解釋三》第十條規(guī)定： 夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。

依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償。