現(xiàn)實生活中土地買賣普遍存在，一旦遇到土地升值或貶值比較大時，就會引發(fā)糾紛，要么是出賣方反悔，要么是買受方反悔。當(dāng)事人因此而起訴到法院后，該如何解決糾紛，也成為一個難題。根據(jù)《合同法》第五十八條規(guī)定:“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所造成的損失”。依據(jù)上述法律規(guī)定并結(jié)合實踐中的具體情況，濟(jì)南律師服務(wù)網(wǎng)曲律師認(rèn)為應(yīng)采取不同的處理方法。
一、采取調(diào)解的方法解決糾紛
在雙方當(dāng)事人同意調(diào)解的前提下，可采取如下方法：
一是土地買賣合同簽訂后，至提起訴訟時，土地的市值沒有變化，仍然保持著買賣時的現(xiàn)狀，如果能調(diào)解協(xié)商達(dá)成一致意見的話，可以采取相互返還的處理方法，這樣雙方都沒有損失，有利于案結(jié)事了，同時案件也沒有留下任何隱患。
二是土地的市值沒有變化或變化可以忽略不計的，但土地上已經(jīng)建房的，應(yīng)當(dāng)對房屋進(jìn)行價值評估，由價格鑒定部門做出鑒定，法院依據(jù)鑒定的價格讓出賣人支付相應(yīng)房屋價款。
三是對土地的市值沒有變化或變化可以忽略不計的，買受方又沒有在土地上建房，對土地所在地理位置不具有特別的依賴性，可以考慮相互返還購地款和土地。
二、可采取判決的方法解決糾紛
如果調(diào)解不成的話，那就要采取判決的方法來解決了，主要包括：
一是無理買受方是否已在該土地上建房屋，由于周邊土地和房屋的市場價值比以前有了很大變化，出賣方因看到土地價值增大而訴訟要求返還土地，應(yīng)判決不予支持。如果土地價值降低了，買受人主張合同無效要求返還原購地款并退還土地的，也不應(yīng)支持。否則當(dāng)事人在民事行為中的權(quán)與責(zé)就不對等了，明顯不公平，反而鼓勵了惡意的投機(jī)行為。違法土地買賣行為被認(rèn)定無效后，主張違法行為無效的一方卻得到了比合同有效還要大的利益，這時就不應(yīng)得到保護(hù)。否則說明法律在保護(hù)非法的利益，這與法律應(yīng)該保護(hù)合法利益的目的是不一致的。
二是如果起訴時土地已經(jīng)被征收或正在被征收中，這時原告起訴的目的一般不是為了返還土地，而是為了得到更多的補(bǔ)償款或者要回購地款，把損失的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給對方，來達(dá)到保全自己不受任何損失的目的。對這樣的訴訟，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)買賣合同無效，這樣與法律規(guī)定才能保持一致，但在判決書中應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效合同的簽訂不是造成訴訟的根本原因，而是一方為了不正當(dāng)?shù)睦?，為了損害他人利益來提起的訴訟，達(dá)到一種非法目的，所以法律不應(yīng)保護(hù)?！逗贤ā返?8條規(guī)定的“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所造成的損失”。當(dāng)土地已被征收一方已經(jīng)不可能返還的情況下，應(yīng)折價補(bǔ)償，這等于一方退給另一方多少購地款，另一方也應(yīng)給對方多少的土地折價款，相互抵銷，沒有任何實質(zhì)上的相互返還意義。同時也可能因此而引發(fā)道德危機(jī)，不利于公民養(yǎng)成良好的遵紀(jì)守法和遵守公序良俗的好習(xí)慣，也不利于社會的和諧穩(wěn)定。
