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 如何確定給付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的責(zé)任主體

原告：濟(jì)南某物業(yè)管理有限公司

被告：青島某服飾有限公司、劉某

某大廈A座20層1室的房屋系青島一家服飾有限公司所有。房屋交付時(shí)即由劉某實(shí)際居住使用。2003年2月，大廈業(yè)主會(huì)與物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)委托合同》。合同約定委托管理期限為3年，到2006年1月止。物業(yè)費(fèi)每月每平方米2.5美元，按當(dāng)年1月1日中國(guó)人民銀行外匯牌價(jià)的中間價(jià)折算，且美元與人民幣折算匯率下限不低于1∶8.2，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取人民幣。合同到期后，大廈業(yè)主委員會(huì)又與原物業(yè)公司重新簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》，合同期限為2年，到2008年9月止，費(fèi)用按住宅建筑面積每月每平方米18.06元收取。A座20層1室在2005年8月至2007年7月間一直未交納物業(yè)費(fèi)，合計(jì)61043.86元。物業(yè)公司由此提起訴訟，將業(yè)主青島某服飾有限公司及房屋實(shí)際使用人劉某告上法院，請(qǐng)求判令二被告承擔(dān)連帶給付物業(yè)費(fèi)的責(zé)任。濟(jì)南律師服務(wù)網(wǎng)

被告青島某服飾有限公司經(jīng)合法傳喚未到庭應(yīng)訴。庭審中，另一被告即房屋的實(shí)際使用人劉某表示，房屋的產(chǎn)權(quán)人是青島某服飾有限公司，自己當(dāng)時(shí)是該公司駐濟(jì)南的經(jīng)理，所以公司將房屋交給他居住。在居住使用的時(shí)間里，一直是公司交納物業(yè)費(fèi)，所以不同意原告的訴訟請(qǐng)求。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告與被告住房所在的業(yè)主會(huì)簽訂的物業(yè)管理委托合同合法有效，原告作為物業(yè)管理企業(yè)，已按約定履行了對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的義務(wù)，被告接受了原告提供的管理服務(wù)，應(yīng)按規(guī)定向原告交納物業(yè)費(fèi)。被告青島某服飾有限公司在購(gòu)買(mǎi)了大廈A座20層1室房屋后并未使用，而是交由另一被告劉某使用居住。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。但二被告之間并未約定由使用人劉某向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)，原告又未提供其它證據(jù)證實(shí)所拖欠的物業(yè)費(fèi)應(yīng)由被告劉某交付。所以，對(duì)原告要求二被告連帶支付所拖欠物業(yè)費(fèi)的請(qǐng)求，不予支持，所拖欠的物業(yè)費(fèi)應(yīng)由被告青島某服飾有限公司向原告交納。

綜上，法院判決如下：一、本判決生效后十日內(nèi)，被告青島某服飾有限公司一次性給付原告自2005年8月1日至2007年7月31日期間的物業(yè)費(fèi)61043.86元；二、駁回原告其他訴訟請(qǐng)求。案件的訴訟費(fèi)用由被告青島某服飾有限公司負(fù)擔(dān)。

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要在于，物業(yè)的實(shí)際使用人在何種情況下能夠成為交納物業(yè)費(fèi)的責(zé)任主體，以及業(yè)主與物業(yè)的實(shí)際使用人在何種情況下對(duì)交納物業(yè)費(fèi)承擔(dān)連帶責(zé)任。

一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納主體的確定

一般情況下，在房屋出賣(mài)并交付給業(yè)主以后，業(yè)主便成為物業(yè)服務(wù)的對(duì)象，并且，在一般的約期物業(yè)服務(wù)中，業(yè)主也是物業(yè)服務(wù)合同的委托方，通常認(rèn)為業(yè)主是物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人，在獲取物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)后，應(yīng)當(dāng)向其支付對(duì)價(jià)，因而業(yè)主也應(yīng)成為物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納主體。除此以外，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納主體還有可能是開(kāi)發(fā)商或物業(yè)的實(shí)際使用人。前者的情況是，開(kāi)發(fā)商在將房屋出賣(mài)之前或已經(jīng)出賣(mài)但沒(méi)有實(shí)際交付給業(yè)主，這時(shí)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的責(zé)任。另外一種情況是，物業(yè)的實(shí)際使用人成為物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納主體。非業(yè)主使用人與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有直接關(guān)系，不是物業(yè)管理合同的委托方，同時(shí)也不是物業(yè)區(qū)域的區(qū)分所有權(quán)人，一般不參加業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)。在現(xiàn)實(shí)生活中，業(yè)主擁有的物業(yè)或房屋，不一定為業(yè)主占有和使用，而是通過(guò)出租、借用等方式交由他人占有和使用。這時(shí)，業(yè)主可以和實(shí)際使用人約定，由使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)的使用人便成為物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納主體。需要注意的是，于此情況之下，物業(yè)的使用人雖然是物業(yè)服務(wù)的接受者，但卻不是物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人，業(yè)主仍然是交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的第一責(zé)任人。依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第42條的規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，但業(yè)主要負(fù)連帶交納責(zé)任。

在本案中，從已有證據(jù)顯示，業(yè)主青島某服飾有限公司與使用人劉某沒(méi)有就交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用問(wèn)題進(jìn)行約定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為業(yè)主青島某服飾有限公司仍是交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的責(zé)任主體。業(yè)主與使用人之間的約定實(shí)質(zhì)上屬于債務(wù)的轉(zhuǎn)移，沒(méi)有約定即表明業(yè)主沒(méi)有將給付物業(yè)服務(wù)費(fèi)之債轉(zhuǎn)移給使用人，使用人自然無(wú)需承擔(dān)責(zé)任。法院沒(méi)有將劉某確定為交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的責(zé)任主體是正確的。

二、債務(wù)承擔(dān)與交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)責(zé)任的承擔(dān)

債務(wù)承擔(dān)是指將原債務(wù)人的債務(wù)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)至第三人。債務(wù)承擔(dān)的主要類(lèi)型包括免責(zé)式債務(wù)承擔(dān)（狹義）與并存式的債務(wù)承擔(dān)（廣義）。前者是指?jìng)鶆?wù)人經(jīng)債權(quán)人同意，將債務(wù)轉(zhuǎn)移給第三人，自己脫身而出；后者是指?jìng)鶆?wù)人本身不脫離債的關(guān)系，第三人又加入債務(wù)人行列，同原債務(wù)人一起共同承擔(dān)債務(wù)，因此時(shí)又加入一個(gè)償債人，且與原債務(wù)人承擔(dān)連帶責(zé)任，于債權(quán)人十分有利，因而一般認(rèn)為不需要債權(quán)人同意，通知即可。一般所說(shuō)的債務(wù)承擔(dān)，系從狹義而言，即僅指免責(zé)的債務(wù)承擔(dān)?！逗贤ā返?span lang="EN-US">84條的規(guī)定主要是指免責(zé)的債務(wù)承擔(dān)。

對(duì)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)的債務(wù)承擔(dān)問(wèn)題，合同法的原理與《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定是有較大差別的。

依照債務(wù)承擔(dān)之法理，如果業(yè)主與物業(yè)使用人之間約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，應(yīng)視為雙方做了債務(wù)轉(zhuǎn)移承擔(dān)的約定，此約定如果獲得物業(yè)公司的認(rèn)可，即認(rèn)為構(gòu)成債務(wù)承擔(dān)。倘若出現(xiàn)拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的情形，物業(yè)公司直接通過(guò)起訴物業(yè)使用人的方式追討，而業(yè)主是免責(zé)的。這種情況應(yīng)當(dāng)屬于免責(zé)式債務(wù)承擔(dān)。而據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第42條明確規(guī)定，“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任”。依此規(guī)定，即使物業(yè)公司認(rèn)可業(yè)主與物業(yè)使用人之間的約定，出現(xiàn)拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的情形，業(yè)主不能因債務(wù)轉(zhuǎn)移承擔(dān)而脫責(zé)，還要負(fù)擔(dān)連帶交納責(zé)任。這一規(guī)定具有并存式債務(wù)承擔(dān)之特性，原債務(wù)人不因債務(wù)承擔(dān)而免責(zé)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》之所以如此規(guī)定，目的十分明確，就是維護(hù)小區(qū)正常的管理運(yùn)行秩序，避免因個(gè)別業(yè)主與實(shí)際使用人互相扯皮而拖欠物業(yè)費(fèi)，致小區(qū)物業(yè)公司及其他業(yè)主利益受損。同時(shí)，也拓寬了物業(yè)公司追討物業(yè)服務(wù)費(fèi)的救濟(jì)渠道，賦予了物業(yè)公司在訴訟中的選擇權(quán)。在出現(xiàn)拖欠物業(yè)費(fèi)的情形下，在業(yè)主與使用人有約定的情況下，物業(yè)公司可以向業(yè)主與使用人任何一方主張權(quán)利，也可以向其中一方主張權(quán)利。

本案的特別之處在于，業(yè)主與使用人恰好沒(méi)有就物業(yè)費(fèi)繳納問(wèn)題作出約定，因此，物業(yè)公司只能向物業(yè)所有權(quán)人——業(yè)主青島某服飾有限公司主張權(quán)利。故法院作出了由業(yè)主承擔(dān)物業(yè)費(fèi)給付責(zé)任的判決。當(dāng)然，業(yè)主在履行給付物業(yè)費(fèi)的義務(wù)之后，可以依照法律規(guī)定向?qū)嶋H使用人進(jìn)行追償。