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物業(yè)服務(wù)合同無效的司法認(rèn)定

司法實(shí)踐中，應(yīng)審慎認(rèn)定物業(yè)服務(wù)合同的效力問題。確認(rèn)物業(yè)服務(wù)合同無效，應(yīng)在結(jié)合具體案件事實(shí)的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格按照最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體適用法律若干問題的解釋》所規(guī)定的合同無效情形予以認(rèn)定。

【案情】

2010年4月15日，淄博某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱開發(fā)商）與被告某物業(yè)管理有限公司（下稱A公司）簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》，其中第六條規(guī)定了公共能源分?jǐn)?，?span lang="EN-US">1款約定共有的專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備如路燈、大堂用電、景觀用電、燈飾等運(yùn)行的能源消耗應(yīng)獨(dú)立計(jì)量核算，向全體業(yè)主或使用人按計(jì)量表或建筑面積分?jǐn)傆?jì)收；空置房按淄博市政府相關(guān)規(guī)定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但公共能耗按建筑面積據(jù)實(shí)分?jǐn)?。?span lang="EN-US">3款約定二次供水所產(chǎn)生的費(fèi)用由使用方據(jù)實(shí)分?jǐn)?。原告系涉案小區(qū)的業(yè)主，2010年6月9日，原告委托潘某與A物業(yè)管理公司淄博淄川分公司（下稱淄川分公司）簽訂《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，約定物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)4元/月•平方米，物業(yè)使用期間物管費(fèi)的收取方為淄川分公司，原告須每月定時(shí)繳納；如遇總表總數(shù)與分表總數(shù)存在差異，以及公用水電費(fèi)，均按山東省物價(jià)局魯價(jià)[1999]398號(hào)、魯價(jià)[2004]778號(hào)文件要求據(jù)實(shí)分?jǐn)偹鶕p耗費(fèi)用，二次供水還將收取二次加壓電費(fèi)。原告訴稱，被告淄川分公司在《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》中是按照前述《前期物業(yè)服務(wù)合同》第六條第1、3款按建筑面積計(jì)算原告所應(yīng)繳的水電能耗公攤費(fèi)用的；而原告認(rèn)為，根據(jù)魯價(jià)[2004]778號(hào)文件第六條的規(guī)定，此種水電能耗公攤費(fèi)用“應(yīng)按戶據(jù)實(shí)分?jǐn)?span lang="EN-US">”，而其中的“按戶”指的應(yīng)是按相應(yīng)計(jì)量表（水電分表）戶數(shù)而非按建筑面積。原告認(rèn)為，按建筑面積計(jì)算得出的水電能耗公攤費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于“按戶”計(jì)算得出的金額，這在客觀上加重了原告的負(fù)擔(dān)。綜上，起訴A公司及其淄川分公司，請(qǐng)求判令確認(rèn)A公司與開發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》第六條第1、3款無效；訴訟費(fèi)由兩被告負(fù)擔(dān)。

淄博市淄川區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，淄川分公司不是《前期物業(yè)服務(wù)合同》的合同相對(duì)人，僅是受A公司委托進(jìn)行了物業(yè)管理，故其不是本案適格被告。最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，符合下列情形之一，業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主請(qǐng)求確認(rèn)合同或合同相關(guān)條款無效的，人民法院應(yīng)予支持：1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托給他人而簽訂的委托合同；2.物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主主要權(quán)利的條款；前款所稱物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。本案中，原告未舉示充分證據(jù)證明《前期物業(yè)服務(wù)合同》第六條第1、3款有前述規(guī)定情形，該約定亦未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且原告所稱“按戶”指應(yīng)按水電分表來認(rèn)定并無依據(jù)，雙方應(yīng)按合同約定享有權(quán)利、履行義務(wù)。綜上，依法判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

【評(píng)析】

濟(jì)南律師服務(wù)網(wǎng)曲律師認(rèn)為，本案原告提出的支持其訴請(qǐng)的依據(jù)是，《前期物業(yè)服務(wù)合同》第六條第1、3款之約定與魯價(jià)[2004]778號(hào)文件第六條之規(guī)定相違背，該約定實(shí)際加重了業(yè)主責(zé)任，當(dāng)屬無效。而被告A公司認(rèn)為，該合同合法有效，公攤能耗費(fèi)用是業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，原告應(yīng)按約繳納。雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于該合同條款是否屬于最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體適用法律若干問題的解釋》第二條第1款規(guī)定的情形，以及能否進(jìn)而據(jù)此宣告其無效。

（一）物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)及效力認(rèn)定的一般依據(jù)

物業(yè)服務(wù)合同也曾被稱為物業(yè)管理合同，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，由房屋和配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)；由此簽訂的書面合同便是物業(yè)服務(wù)合同。

對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)，曾有委托合同、民事信托、特殊的新型合同等爭(zhēng)論，但究竟以何為準(zhǔn)，未見定論。不過，筆者認(rèn)為，在基本定性上，物業(yè)服務(wù)合同是一種無名合同，是要式、諾成、有償、雙務(wù)合同；進(jìn)而言之，是一種純粹的民事法律關(guān)系，是以當(dāng)事人意思表示合意為核心的民事合同。因此，物業(yè)服務(wù)合同效力的認(rèn)定上，應(yīng)遵循一般民事合同的效力判定標(biāo)準(zhǔn)，即以合同法第四十條、第五十二條、第五十三條等規(guī)定為依據(jù)審查合同或其部分條款的效力。

（二）最高法司法解釋第二條的理解與適用

最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體適用法律若干問題的解釋》第二條是對(duì)物業(yè)服務(wù)合同效力認(rèn)定的特別法規(guī)定，在適用順位上優(yōu)先于前述一般法規(guī)定。其中，第二條第1款是對(duì)合同義務(wù)轉(zhuǎn)委托的限定，其立法意圖類似于對(duì)建設(shè)工程施工合同中承包方將工程主體部分轉(zhuǎn)包或分包給他人的法律限制，其價(jià)值目標(biāo)是為了實(shí)現(xiàn)秩序和平衡利益，即限制作為相對(duì)強(qiáng)勢(shì)方的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任意轉(zhuǎn)移其主要合同義務(wù)，以保障作為相對(duì)弱勢(shì)方的業(yè)主的知情權(quán)與監(jiān)督權(quán)，并能在糾紛發(fā)生時(shí)縮短業(yè)主的維權(quán)距離。本款在適用上，筆者認(rèn)為，應(yīng)注意這樣幾點(diǎn)：一是應(yīng)審查原物業(yè)企業(yè)是否將全部合同義務(wù)概括轉(zhuǎn)移給他人。如果將物業(yè)服務(wù)合同理解為一種特殊的委托合同的話，則合同事項(xiàng)的轉(zhuǎn)委托必須預(yù)先征得原委托人的同意。此處，最高法的初始意圖應(yīng)該是考慮到現(xiàn)實(shí)中常有物業(yè)服務(wù)企業(yè)私自將合同義務(wù)一并轉(zhuǎn)托他人而造成業(yè)主解紛或維權(quán)困難的情形，以確認(rèn)轉(zhuǎn)委托合同無效的方式限制物業(yè)企業(yè)層層轉(zhuǎn)讓服務(wù)業(yè)務(wù)。二是應(yīng)明確導(dǎo)致委托合同無效的受托人的范圍。本款中，“一并委托他人”中的“他人”應(yīng)指獨(dú)立于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的其他法人、組織或自然人，而不應(yīng)包括類似于本案中淄川分公司的法人分部或職能部門；因?yàn)楹笳弑举|(zhì)上是在執(zhí)行法人的意志，在整個(gè)法人系統(tǒng)內(nèi)只存在一個(gè)外在表示行為。

第二條第2款實(shí)為對(duì)《合同法》第四十條的細(xì)化規(guī)定和具體應(yīng)用。后者內(nèi)容為“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效”。格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款，其具有兩個(gè)明顯特征，即預(yù)先擬定和不可協(xié)商；合同相對(duì)人對(duì)該種條款只能概括接受，不能博弈變更。對(duì)本款的理解與適用，應(yīng)重點(diǎn)明確法條所列舉的三種情形的“準(zhǔn)入條件”。首先，“免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任”應(yīng)指合同中存在《合同法》第五十三條規(guī)定的對(duì)格式條款方的不當(dāng)免責(zé)約定，以及存在免除己方應(yīng)然合同責(zé)任的情形?？傊颂幍?span lang="EN-US">“免責(zé)”應(yīng)是不當(dāng)免除作為格式條款提供方的物業(yè)企業(yè)本應(yīng)承擔(dān)的系列責(zé)任的各種約定。其次，“加重業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主責(zé)任”應(yīng)指相關(guān)合同條款向業(yè)主附加超出正常合同責(zé)任范圍內(nèi)的責(zé)任承擔(dān)義務(wù)。合同是一種權(quán)利義務(wù)分配書，依約享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，是契約公平原則的體現(xiàn)；強(qiáng)迫相對(duì)方承擔(dān)超出其享有的權(quán)利范圍外的義務(wù)或責(zé)任，是對(duì)公平原則的破壞，相應(yīng)的約定條款也當(dāng)屬無效。最后，“排除業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主主要權(quán)利”應(yīng)指合同條款限制或規(guī)避業(yè)主享受與繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)義務(wù)相對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)合同主要權(quán)利的情形，是對(duì)合同基礎(chǔ)的根本性背離。此處，業(yè)主在物業(yè)合同中的主要權(quán)利，除包括享受基本物業(yè)服務(wù)外，還應(yīng)包括對(duì)物業(yè)服務(wù)義務(wù)履行狀況的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)以及提出改進(jìn)建議的權(quán)利；因?yàn)楹笳叩某绦蛐詸?quán)利是保障前者實(shí)體權(quán)利得以順利實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)和條件。

（三）本案裁判依據(jù)分析

本案裁判的關(guān)鍵在于認(rèn)定《前期物業(yè)服務(wù)合同》第六條第1、3款不存在前述司法解釋第二條規(guī)定的情形，具體而言，在于應(yīng)如何認(rèn)定該條款不屬于加重業(yè)主責(zé)任的情形。原告訴稱中論述的焦點(diǎn)在于，《前期物業(yè)合同》以及《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》中計(jì)算水電能耗公攤費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為魯價(jià)[2004]778號(hào)文件第六條規(guī)定的“按戶據(jù)實(shí)分?jǐn)?span lang="EN-US">”，而非合同中的“按計(jì)量表或建筑面積”，且“按戶”應(yīng)理解為按每戶的水電計(jì)量分表。因此，首先應(yīng)分析文件中規(guī)定的“按戶據(jù)實(shí)分?jǐn)?span lang="EN-US">”的確切含義。《淄博市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（即魯價(jià)[2004]778號(hào)文件）第六條規(guī)定，“由于業(yè)主共用部位、共用設(shè)施的用水、用電費(fèi)用未進(jìn)入物業(yè)服務(wù)收費(fèi)成本，應(yīng)按戶據(jù)實(shí)分?jǐn)偤笥僧a(chǎn)權(quán)人或使用人繳納；據(jù)實(shí)分?jǐn)偟墓灿脭?shù)量必須是專表計(jì)量或正常情況下總表與分表的差額”。顯然，文件中并未明示“按戶據(jù)實(shí)分?jǐn)?span lang="EN-US">”就是指按每戶的分表計(jì)量分?jǐn)傆?jì)算；并且，在其他相關(guān)法規(guī)或文件中也未有關(guān)于“按戶”究竟以何為準(zhǔn)的明確規(guī)定。由是可知，法律并未對(duì)此做強(qiáng)制性規(guī)定，至少也還未對(duì)此做指導(dǎo)性規(guī)定。因此，根據(jù)法理，法未禁止皆自由，公法強(qiáng)制領(lǐng)域外的民事空間均以當(dāng)事人的自由意志為旨?xì)w，各方合意立約后，便形成了僅約束立約各方的“法律”，各參與者均須嚴(yán)格遵奉。現(xiàn)既然法未明定“按戶”應(yīng)以何準(zhǔn)，則合同及協(xié)議中約定“按戶”為“按每戶建筑面積”，于法理上并無瑕疵。當(dāng)然，另一方面，于情理和公平上，如若原告主張?jiān)摳袷綏l款在簽訂時(shí)對(duì)方未盡提示說明義務(wù)，則可依合同相對(duì)無效理論請(qǐng)求予以變更或撤銷。

綜上，原告方舉示的證據(jù)和陳述的理由，未能證明《前期物業(yè)服務(wù)合同》第六條第1、3款之約定加重了業(yè)主責(zé)任，該條款不屬于合同絕對(duì)無效的范圍，其訴請(qǐng)不能得到法院支持。