單位集資建房對(duì)外銷售行為無(wú)效
——山東日照中院判決中鐵二十三局一公司訴張耀華房屋買賣合同案
裁判要旨
單位集資合作建房是經(jīng)濟(jì)適用住房的組成部分，不得向社會(huì)公眾公開(kāi)銷售；如對(duì)外售賣，其行為違反國(guó)家關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房管理的有關(guān)政策，損害社會(huì)公共利益，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。
案情
中鐵二十三局第一工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱中鐵公司）為解決本單位內(nèi)部職工住房難問(wèn)題，申請(qǐng)職工集資建房。經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，原則同意將中鐵公司申請(qǐng)的建房納入集資合作建房管理，按建設(shè)成本價(jià)出售給該工程公司內(nèi)部職工。2007年6月30日，中鐵公司與非本單位內(nèi)部職工張耀華簽訂購(gòu)房協(xié)議，雙方約定：由張耀華購(gòu)買中鐵公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的該公司第二生活區(qū)16號(hào)樓3單元11層中戶樓房一套，總價(jià)款281670元，首付84670元，余款197000元由張某辦理按揭貸款后支付，2008年3月20日竣工交房。當(dāng)日，張耀華付款84670元，余款至今未付。該協(xié)議簽訂之前，中鐵公司曾因超出核準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和未經(jīng)登記擅自發(fā)布戶外廣告，被當(dāng)?shù)毓ど?a href=http://www.peteryuan.net/service/administrative/ target=_blank class=infotextkey>行政管理部門予以行政處罰。中鐵公司以張耀華至今未付余款為由訴至山東省日照市東港區(qū)人民法院，請(qǐng)求解除購(gòu)房協(xié)議。
裁判
日照市東港區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，購(gòu)房協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，但中鐵公司從訂立協(xié)議至今一直未取得商品房預(yù)售許可證，購(gòu)房協(xié)議依法應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。協(xié)議無(wú)效，雙方均有過(guò)錯(cuò)，中鐵公司收取的購(gòu)房款84670元，應(yīng)當(dāng)返還給張耀華并賠償張耀華因此所遭受的利息損失。
東港區(qū)人民法院判決：中鐵公司與張耀華簽訂的購(gòu)房協(xié)議無(wú)效，中鐵公司返還張耀華購(gòu)房款84670元及相應(yīng)利息。
張耀華不服一審判決，向日照市中級(jí)人民法院提起上訴，請(qǐng)求撤銷原審判決，改判確認(rèn)購(gòu)房協(xié)議有效。
日照市中級(jí)人民法院認(rèn)為，中鐵公司違反國(guó)家關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房管理的有關(guān)政策，對(duì)外銷售集資合作建成的房屋，其行為損害社會(huì)公共利益，原審認(rèn)定購(gòu)房協(xié)議無(wú)效正確。
2011年11月20日，日照市中級(jí)人民法院判決：駁回上訴，維持原判。濟(jì)南律師服務(wù)網(wǎng)
評(píng)析
集資房是單位為解決本單位內(nèi)部職工居住困難而在單位已取得的國(guó)有劃撥土地上興建的福利性或保障性住房。一般情況下，由單位進(jìn)行補(bǔ)貼，個(gè)人出資購(gòu)買，產(chǎn)權(quán)歸本單位內(nèi)部職工個(gè)人所有。
按照建設(shè)部《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》及國(guó)務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》的有關(guān)規(guī)定，單位集資合作建房是經(jīng)濟(jì)適用住房的組成部分，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠政策、供應(yīng)對(duì)象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等均按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。單位集資合作建房在優(yōu)先滿足本單位住房困難職工購(gòu)買基礎(chǔ)上房源仍有多余的,不得向非經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象出售，而是由城市人民政府統(tǒng)一向符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買條件的家庭出售或以成本價(jià)收購(gòu)后用作廉租住房。
根據(jù)合同法第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定，損害社會(huì)公共利益的合同無(wú)效。社會(huì)公共利益通常包括公共秩序與公共道德即公序良俗兩個(gè)方面的內(nèi)容。公共秩序主要包括社會(huì)政治秩序、經(jīng)濟(jì)秩序與生活秩序。單位集資合作建房屬于建設(shè)部《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》及國(guó)務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》所禁止對(duì)外公開(kāi)出售的房產(chǎn)。因此，單位集資合作建房并出售給非經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象，勢(shì)必違反國(guó)家關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房管理的有關(guān)政策性規(guī)定，破壞社會(huì)管理秩序。因此，合同應(yīng)當(dāng)依法被認(rèn)定為無(wú)效。
本案案號(hào)：（2010）日開(kāi)民一初字第41號(hào)；（2011）日民一終字第830號(hào)
