濟(jì)南房產(chǎn)律師：無償利用小區(qū)共有部分須具備“合理需要”
時間：2014-06-11 20:37:34 來源： 作者：
【要旨】
在認(rèn)定業(yè)主無償利用小區(qū)共有部分是否構(gòu)成合理需要時，法院除了審查是否以營利為目的、是否為了更好地使用專有部分外，還應(yīng)審查是否必須要利用小區(qū)的共有部分。
【案情】
2010年6月，聚賢莊酒店公司租賃山東省濟(jì)南市歷下區(qū)航天花園小區(qū)第301棟第1、2層進(jìn)行酒店經(jīng)營，租期5年。2012年5月，聚賢莊酒店在未告知航天花園業(yè)委會及物業(yè)公司的情況下，委托濟(jì)南**天然氣公司施工鋪設(shè)天然氣管道。后航天花園物業(yè)管理處向天然氣公司及聚賢莊酒店發(fā)函，要求暫停施工，聚賢莊酒店仍繼續(xù)施工。工程完工后聚賢莊酒店將道路、綠化帶和地下管網(wǎng)恢復(fù)原狀。2013年12月，聚賢莊酒店停止經(jīng)營，改由江城小院酒店承租經(jīng)營。航天花園業(yè)委會向法院起訴，請求聚賢莊酒店等被告撤除違法加建的燃?xì)庋b置、管道，恢復(fù)道路、墻面、綠化帶、地下管網(wǎng)，并賠償損失9萬元。
【審理】
山東省濟(jì)南市歷下區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，聚賢莊酒店鋪設(shè)燃?xì)夤艿赖耐鈮?yīng)認(rèn)定為業(yè)主的共有部分，其利用航天花園小區(qū)301棟共有部分墻面從事經(jīng)營性活動，既未依規(guī)定征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，又違反業(yè)主公約的規(guī)定，侵犯了其他業(yè)主對該建筑物的共有權(quán)，損害業(yè)主的合法權(quán)益，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。江城小院酒店利用聚賢莊酒店鋪設(shè)的燃?xì)夤艿缽氖陆?jīng)營性活動，應(yīng)與聚賢莊酒店共同承擔(dān)拆除責(zé)任。遂判決聚賢莊酒店、江城小院酒店共同拆除燃?xì)夤艿馈?/span>
一審宣判后，聚賢莊酒店、江城小院酒店均不服，提起上訴，后在二審期間自愿撤回上訴。
【評析】
1、搭設(shè)管道的行為不應(yīng)認(rèn)定為“利用共有部分從事經(jīng)營性活動”。依照最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋第七條和物權(quán)法第七十六條規(guī)定，利用共有部分從事經(jīng)營性活動，應(yīng)認(rèn)定為有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
濟(jì)南律師服務(wù)網(wǎng)曲律師認(rèn)為，對“利用共有部分從事經(jīng)營性活動”不應(yīng)作寬泛理解，只有直接獲利的行為才能認(rèn)定為從事經(jīng)營性活動。聚賢莊酒店利用外墻鋪設(shè)天然氣管道的行為雖然有利于酒店的經(jīng)營，但行為本身并不直接獲利，所以聚賢莊酒店的行為不應(yīng)認(rèn)定為“利用共有部分從事經(jīng)營性活動”。
2、搭設(shè)管道行為不應(yīng)認(rèn)定為“合理需要”。根據(jù)最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋第四條規(guī)定：“業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。”如果聚賢莊酒店的行為認(rèn)定為“合理需要”，又不違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，未損害他人合法權(quán)益，則該行為不應(yīng)認(rèn)定構(gòu)成侵權(quán)。
司法實踐中，對沿小區(qū)內(nèi)外墻面搭設(shè)管道行為是否認(rèn)定為“合理需要”，至少有兩個衡量標(biāo)準(zhǔn)：第一，不以營利為目的。這里的營利也是指直接營利，如果是間接營利則不違反該標(biāo)準(zhǔn)。第二，為了更好地使用專有部分，比如增加專有部分的舒適度，或者增加專有部分的安全性，又不損害小區(qū)其他業(yè)主的共同利益。
除了上述兩個標(biāo)準(zhǔn)外，濟(jì)南律師服務(wù)網(wǎng)曲律師認(rèn)為還應(yīng)設(shè)立第三個標(biāo)準(zhǔn)——必要性標(biāo)準(zhǔn)，即業(yè)主為了更好地使用專有部分，必須要利用小區(qū)的共有部分。這一標(biāo)準(zhǔn)是基于對“合理需要”作文義解釋而衍生得來。在此，合理對需要做了限制，需要的滿足方式不是隨意的，不能過分過度，而應(yīng)具有合理性。業(yè)主為了滿足更好使用專有部分的需要，而無償利用小區(qū)共有部分，這種需要應(yīng)建立在合理的基礎(chǔ)上。如果這種需要的滿足不必利用小區(qū)共有部分，而有其他的解決方案可供選擇，那么還堅持無償利用小區(qū)共有部分就不具有合理性。
對于必要性標(biāo)準(zhǔn)，也即必須使用共有部分才能更好地利用專有部分。本案中，聚賢莊酒店本可以選擇小區(qū)外其他線路搭設(shè)管道來促進(jìn)經(jīng)營，但其堅持選擇占用小區(qū)共有部分，其行為不符合上述第三個標(biāo)準(zhǔn)。如果酒店在成立后申請搭設(shè)管道，行政機(jī)關(guān)因種種原因?qū)徟挥柰ㄟ^，聚賢莊酒店也不能就此選擇小區(qū)內(nèi)共有部分的線路，這是因為鋪設(shè)天然氣管道是在酒店成立之前就應(yīng)該考慮的問題，其應(yīng)在酒店成立前就積極進(jìn)行安裝申請，如果在酒店成立后再來申請，此時不能獲批只能作為其經(jīng)營風(fēng)險，由其自行承擔(dān)，故聚賢莊酒店的行為不應(yīng)認(rèn)定“合理需要”，屬于擅自占用業(yè)主共有部分的侵權(quán)行為。同時認(rèn)定該行為系侵權(quán)行為不是基于其“利用共有部分從事經(jīng)營性活動”，而在于其基于對專有部分的不合理需要而無償使用小區(qū)共有部分。
3、搭設(shè)管道的行為構(gòu)成對業(yè)主共有權(quán)的侵犯。根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋第十四條第一款的規(guī)定：“建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營性活動，權(quán)利人請求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持”，本案聚賢莊酒店利用小區(qū)的共有部分搭設(shè)管道，雖然該行為不應(yīng)認(rèn)定為從事經(jīng)營性活動，但只要不構(gòu)成“合理需要”，該行為仍屬于擅自占用、處分業(yè)主共有部分，應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)?！?/span>
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