如何認(rèn)定承租人是否已放棄優(yōu)先購買權(quán)
時(shí)間：2012-03-10 00:28:50 來源： 作者：李慶
如何認(rèn)定承租人是否已放棄優(yōu)先購買權(quán)？
【案情】
座落于蚌埠市某某路的樓房原系甲公司所有的廠房。2002年初，被告丁某某未經(jīng)甲公司同意而將制線設(shè)備等安裝在該廠房內(nèi)并投入使用，甲公司起初要求丁某某將該其所占房屋以50萬元的價(jià)格買下，丁某某沒有同意。后來，甲公司提出以租賃方式將該廠房交與丁某某使用。2004年，甲公司因不履行債務(wù)而被蚌埠市中級(jí)人民法院對(duì)該公司的上述廠房依法拍賣，因拍賣三次均未成功，甲公司向吳某某、彭某某等人借款24萬元從市法院將該房屋買回。2005年元月13日，甲公司與吳某某達(dá)成房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，甲公司將該廠房以24萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給吳某某，吳某某于2005年2月23日在蚌埠市房地產(chǎn)管理局進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記并取得了該房屋的產(chǎn)權(quán)證書。此后，因丁某某拒絕退出該房屋，甲公司不能履行其交付義務(wù)，吳某某無奈，訴至法院，要求依法保護(hù)自己的權(quán)利。
原告吳某某訴稱：原告所買房屋現(xiàn)被丁某某占用，多次要求被告甲公司交付房屋、催促被告丁某某騰退房屋，均無結(jié)果，要求判令被告將爭議房屋騰退給原告。
被告丁某某辯稱： 自己與甲公司存在租賃關(guān)系，廠房出售時(shí)承租人有優(yōu)先購買權(quán)，故吳某某與甲公司的行為系惡意串通，侵害了承租人的優(yōu)先購買權(quán)，因而其行為違法無效，請求法院依法駁回原告的訴訟請求。
【分歧】
第一種意見認(rèn)為：甲公司是在法院三次拍賣均未成功的情況下，才將其被拍賣的房屋以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給原告的，被告丁某某在法院三次拍賣的過程中應(yīng)該知道房屋已進(jìn)入拍賣程序，而沒有提出購買的要求，可以視為已放棄其對(duì)此房產(chǎn)的優(yōu)先受讓權(quán)。吳某某與甲公司簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議是建立在平等、自愿基礎(chǔ)上的，且不違反法律規(guī)定，因而應(yīng)受法律保護(hù)。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，甲公司與吳某某的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，嚴(yán)重侵犯了承租人在同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)，違反了《中華人民共和國合同法》的規(guī)定。
【評(píng)析】
筆者贊同第一種觀點(diǎn)，理由如下：濟(jì)南律師服務(wù)網(wǎng)
所謂承租人的優(yōu)先購買權(quán)，又稱先買權(quán)，是指當(dāng)出租人轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購買該房屋的權(quán)利。即先買權(quán)人在訂立買賣合同時(shí)有優(yōu)先買受的權(quán)利，但并非對(duì)已成立的法律關(guān)系發(fā)生變動(dòng)的權(quán)利。
《合同法》第二百三十條明確規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”由此可見，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，須具備三個(gè)條件：一是租賃合同需在履行期內(nèi)；二是需在同等條件下；三是承租人需在合理期限內(nèi)主張。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見》第132條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”
由此可見，這種先買權(quán)作為期待權(quán)，只有在該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)出售時(shí)，權(quán)利人才可享受其權(quán)益。先買權(quán)人在標(biāo)的物出賣時(shí)，一定期限內(nèi)不行使的視為放棄。本案中訴爭房屋是在法院三次拍賣未果的情況下，由吳某某以24萬元的價(jià)格購得，當(dāng)時(shí)的拍賣參考價(jià)為22萬元。相關(guān)權(quán)利人在法院三次拍賣的過程中應(yīng)該知道房屋已進(jìn)入拍賣程序，該房屋于三個(gè)月后，賣給了吳某某，丁某某在此期間沒有提出購買要求，而吳某某以合理價(jià)格購得該房屋，并沒有侵犯相關(guān)權(quán)利人的優(yōu)先購買權(quán)。
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