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房改房買賣合同是否因未辦上市許可而無效

【案情】

趙某與孔某2006年底結(jié)婚?；楹?，趙某購買了單位的房改房，而其妻子孔某在婚前也購買了本單位的房改房。2010年，趙某決定出售后買的那套房改房，遂根據(jù)當(dāng)?shù)胤扛恼叩囊?guī)定向房改部門申請房改房上市交易。房改部門審查后認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)房改政策規(guī)定，趙某夫婦均購買了房改房，并且已經(jīng)超過應(yīng)享受的房改房面積標(biāo)準(zhǔn)，必須補繳超標(biāo)價款8萬元才能取得上市交易許可證。趙某未去補繳相關(guān)款項，在房屋沒有辦理上市交易許可的情況下，趙某決定先把房屋賣掉再說。2011年底，蔣某看中了趙某的房子。雙方很快就簽訂了購房合同。合同約定，趙某將其名下的一套房屋售予蔣某，蔣某按房屋現(xiàn)狀購入并過戶，房屋總價32萬；房屋過戶稅費由趙某負(fù)擔(dān)，房改房上市前的公示費、超標(biāo)費由蔣某負(fù)擔(dān)。之后，蔣某交納了定金1萬元以及預(yù)付房款5萬元。然而在履行過程中，蔣某發(fā)現(xiàn)趙某的房屋由于沒有辦理上市交易許可而無法辦過戶手續(xù)。糾紛發(fā)生后，蔣某遂向法院起訴，要求判令解除雙方合同、被告趙某返還購房款及利息，并承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。

被告趙某答辯稱，房改辦要求補繳超標(biāo)款有誤，本案訟爭的房屋是具有福利性質(zhì)的房改房，必須經(jīng)房改部門審批才能上市交易。由于訟爭的房屋未獲審批上市，雙方的買賣合同無效。

【分歧】

本案在審理中出現(xiàn)兩種觀點：

第一種觀點認(rèn)為，雙方合同無效。本案訟爭的房屋是具有福利性質(zhì)的房改房，必須經(jīng)政府房改部門許可才能上市交易，屬于需要政府審批的合同類型。由于本案中訟爭的房屋未獲房改部門審批，發(fā)放上市許可，雙方的買賣合同應(yīng)屬無效。

第二種觀點認(rèn)為，原告與被告雙方簽訂的房屋買賣合同并未違反法律、法規(guī)強制性、禁止性規(guī)定，應(yīng)屬有效。被告未履行合同約定的交付房屋、辦理過戶手續(xù)等義務(wù)，導(dǎo)致原告無法實現(xiàn)合同目的。本案應(yīng)支持原告的解除雙方合同的主張，并判令被告退還購房款及利息，并雙倍返還原告定金。

【審判】

法院審理后認(rèn)為，原告與被告雙方簽訂的房屋買賣合同有效，被告未履行合同約定義務(wù)構(gòu)成違約，遂判決：被告返還原告購房款5萬元及其利息，并雙倍返還原告定金2萬元。一審判決后，被告不服上訴，桂林市中級人民法院終審判決：駁回上訴，維持原判。

【評析】

濟南律師服務(wù)網(wǎng)曲律師同意第二種觀點。其理由如下：

（一）原、被告之間的房屋買賣合同，是雙方的真實意思表示，不違反法律、法規(guī)強制性、禁止性規(guī)定，因此，房屋買賣合同是合法有效的。雙方當(dāng)事人應(yīng)按合同履行權(quán)利義務(wù)。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）第九條規(guī)定“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”訟爭的房屋沒有辦理上市交易許可，只是導(dǎo)致無法辦理房屋過戶手續(xù)，而并不影響合同的效力。法律、法規(guī)并沒有規(guī)定，房改房買賣合同必須辦理上市交易許可后才生效，因此，本案中的房屋買賣合同是有效的。

事實上，被告并無權(quán)主張合同無效，反而是原告有選擇合同有效與否的權(quán)利。被告趙某在簽訂合同之前已明知標(biāo)的房應(yīng)補繳超標(biāo)款才能上市交易，其在交易時隱瞞了其未辦上市交易證的重要事實，其行為存在欺詐。《中華人民共和國合同法》第五十四條第二款規(guī)定，“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。” 同時第二款規(guī)定“當(dāng)事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構(gòu)不得撤銷”。根據(jù)上述規(guī)定，原告可以因被告欺詐行為而主張合同無效，即行使合同撤銷權(quán)，當(dāng)然也可以選擇承認(rèn)合同效力。本案中原告顯然選擇了繼續(xù)承認(rèn)合同的效力，這是其正當(dāng)處分自己的的民事權(quán)利。

（二）被告未辦理房改房上市交易的許可，違反了合同義務(wù)。根據(jù)雙方簽訂的房屋買賣合同約定，原告的義務(wù)是按照約定給付房款，而被告的義務(wù)則是交付房屋。而且被告所交付的房屋，必須是能夠滿足交易需要的。根據(jù)房改房法規(guī)及政策規(guī)定，被告的房改房只要補繳超標(biāo)款，就可以獲得上市交易許可，并可辦理過戶手續(xù)。但被告堅持不愿辦理許可手續(xù)，是其單方行為導(dǎo)致整個合同最終無法履行，交易無法實現(xiàn)，損害了原告的合同利益。因此，原告主張被告違約并承擔(dān)違約責(zé)任是有事實和法律根據(jù)的。《中華人民共和國合同法》第一百一十五條規(guī)定“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還金。”這就是合同法的定金罰則。本案中被告承擔(dān)違約責(zé)任的方式，就是除了退還購房款及利息外，還應(yīng)雙倍返還原告定金。