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房屋買(mǎi)賣(mài)合同“虛偽表示”應(yīng)物歸原主

買(mǎi)房賣(mài)房是存在于我們現(xiàn)實(shí)生活中一種很普遍的民事行為。我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)，雙方首先應(yīng)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，然后依據(jù)合同到房管部門(mén)辦理登記手續(xù)，取得房屋所有權(quán)證書(shū)，只有辦理完登記手續(xù)后，買(mǎi)方才真正享有所購(gòu)買(mǎi)房屋的所有權(quán)。因此，房屋交易過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)合同是物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)，而簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的行為又是很普通的民事行為之一。民事行為又稱(chēng)法律行為，其意思表示必須真實(shí)，意思表示不真實(shí)必然會(huì)影響民事行為的效力。前不久，紅山區(qū)法院審理了一起所有權(quán)確認(rèn)糾紛案件，糾紛的發(fā)生歸根結(jié)底源于一份意思表示不真實(shí)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

【案情】

2012年9月20日，家住紅山區(qū)的呂強(qiáng)（化名）一紙?jiān)V狀將其親妹妹呂菲（化名）及呂菲的前夫張輝（化名）告上法庭。呂強(qiáng)在訴狀中稱(chēng)，二被告婚姻關(guān)系存續(xù)期間，因購(gòu)買(mǎi)樓房缺少資金，需要提取住房公積金，遂與其協(xié)商將其所有的坐落于赤峰市紅山區(qū)某小區(qū)的樓房暫過(guò)戶(hù)到被告張輝名下，用以提取張輝的住房公積金。二被告承諾待張輝的住房公積金提取后就將房屋轉(zhuǎn)回到原告名下。2006年，原告與被告張輝簽訂了一份買(mǎi)賣(mài)合同，將房屋過(guò)戶(hù)到被告張輝名下，張輝憑此房產(chǎn)證提取了住房公積金。二被告現(xiàn)已離婚，但仍未將房屋登記變更回原告名下，故請(qǐng)求法院確認(rèn)該樓房歸其所有，并判令二被告協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)登記。

被告張輝對(duì)此答辯稱(chēng)，原告所訴與事實(shí)嚴(yán)重不符。2006年，原告因經(jīng)營(yíng)需要資金周轉(zhuǎn)向其及呂菲借款80000元，為此將涉案房屋過(guò)戶(hù)到其名下，至今原告還差40000元未還清。另外，房屋過(guò)戶(hù)時(shí)，雙方依據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)合同辦理的房產(chǎn)證，所以這套樓房應(yīng)歸其個(gè)人所有。

被告呂菲答辯稱(chēng)，2006年其與張輝尚未離婚，因購(gòu)買(mǎi)房屋需要用錢(qián)，張輝提出將原告呂強(qiáng)的房屋過(guò)戶(hù)到張輝名下可以在其單位提取住房公積金，當(dāng)時(shí)二人夫妻關(guān)系良好，基于親情未考慮其他問(wèn)題，原告就把房屋過(guò)到張輝名下了，張輝答應(yīng)在提取住房公積金后，再將房屋過(guò)戶(hù)到原告名下。

法院經(jīng)審理查明，被告張輝及被告呂菲原系夫妻關(guān)系，二被告于2011年10月22日經(jīng)本院判決離婚。原告呂強(qiáng)系被告呂菲的哥哥。本案所爭(zhēng)議的房屋于2006年12月11日過(guò)戶(hù)到被告張輝名下，原告呂強(qiáng)與被告張輝簽訂了房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約，契約中約定房屋價(jià)格為36230元，由張輝于2006年12月11日前付清給呂強(qiáng)。

另查明，在2011年被告張輝與被告呂菲的離婚訴訟中，被告張輝稱(chēng)本案原告呂強(qiáng)向其借款80000元，并將房屋過(guò)戶(hù)到其名下作為抵押，待還清欠款后再過(guò)戶(hù)回呂強(qiáng)名下。

再查明，二被告的離婚訴訟中，雙方均未主張將該房屋作為共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

【判決】

法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，無(wú)論是原告所陳述的二被告為了提取公積金借用該房屋，還是被告張輝在離婚訴訟中陳述的作為借款抵押物，都可認(rèn)定本案中所爭(zhēng)議的房屋并非因買(mǎi)賣(mài)關(guān)系過(guò)戶(hù)到被告張輝名下，故原、被告于2006年12月11日簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》并非雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。原告雖已將房屋過(guò)戶(hù)到被告名下，但原告實(shí)際并未交付房屋，被告亦未按照合同約定交付購(gòu)房款。故可認(rèn)定雙方的房屋交易行為屬于虛假的合同行為，該行為不符合《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十五條第（二）項(xiàng)所規(guī)定的民事法律行為所成立的條件，即行為雙方的意思表示須真實(shí)。基于以上理由認(rèn)定原、被告的房屋買(mǎi)賣(mài)行為不成立，該房屋交易行為虛假，爭(zhēng)議房屋仍屬原告所有。

綜上，依據(jù)庭審查明的事實(shí)及法律規(guī)定，判決坐落于赤峰市紅山區(qū)某小區(qū)的房屋歸原告呂強(qiáng)所有，被告張輝、呂菲于判決生效后十日內(nèi)協(xié)助原告呂強(qiáng)辦理該房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。

宣判后，被告張輝不服提出上訴，赤峰市中級(jí)人民法院于2013年1月16日作出終審判決，駁回張輝的上訴請(qǐng)求，維持原判。

【簡(jiǎn)析】

《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十五條規(guī)定，民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備以下三個(gè)條件，一是行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；二是意思表示真實(shí)；三是不違反法律或者社會(huì)公共利益。

所謂意思表示不真實(shí)，是指行為人表示要追求的某種民事后果并非其內(nèi)心真正希望出現(xiàn)的后果。也可簡(jiǎn)單理解為凡是違背當(dāng)事人真實(shí)意愿的民事行為，即構(gòu)成意思表示不真實(shí)的民事行為。

意思表示不真實(shí)包括兩個(gè)方面，即行為人的意思表示不自由和行為人的意思表示虛假。前者多由受欺詐、脅迫等外部原因?qū)е?，在民法通則和合同法上，表現(xiàn)為欺詐、脅迫、重大誤解、顯失公平等。后者則有三種情況：一是真意保留，又稱(chēng)單獨(dú)虛偽表示，多是一種戲謔行為，是指行為人故意隱瞞其真意，而表示出其他意思的意思表示。二是虛偽表示，又稱(chēng)偽裝表示，指行為人與相對(duì)人通謀而做出的虛假的意思表示。值得一提的是，就當(dāng)事人相互之間而言，虛偽表示是無(wú)效的，但為維護(hù)交易安全，虛偽表示的當(dāng)事人不得以其無(wú)效對(duì)抗善意第三人。三是隱藏行為，指行為人將其真意隱藏在虛假的意思表示之下。具體又包括兩種情況，一是以一種行為掩蓋另一種行為，但兩行為都合法，此時(shí)應(yīng)將當(dāng)事人的真意解釋為被掩蓋的行為意思，而隱藏行為本身無(wú)效；二是以合法行為掩蓋非法目的，該行為無(wú)效?！睹穹ㄍ▌t》第58條、《合同法》第52條對(duì)此作出了明確規(guī)定，無(wú)效的民事行為，從行為開(kāi)始起就沒(méi)有法律約束力。

上述案例中，原被告之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的行為屬于意思表示虛假中的“虛偽表示”，所以該民事行為應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，故依此判決該房屋“物歸原主”。

【法官提醒】

日常生活中，意思表示不真實(shí)的民事行為經(jīng)常出現(xiàn)在我們身邊。如以無(wú)息借款掩蓋高利貸、以贈(zèng)與掩蓋買(mǎi)賣(mài)、以買(mǎi)賣(mài)掩蓋行賄受賄等。尤其是近年來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，出現(xiàn)了很多典當(dāng)公司、小額貸款公司，他們?cè)诘洚?dāng)或放貸時(shí)為了實(shí)現(xiàn)“低風(fēng)險(xiǎn)、高收益”，往往不通過(guò)正常合法渠道辦理抵押登記，而是抓住借款人急需資金的心理，與借款人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，直接將借款人用以抵押的房屋過(guò)戶(hù)到自己名下。實(shí)際上，雙方如此簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同并非出于真實(shí)意思表示，而是一種偽裝表示。借款人萬(wàn)一違反借款約定或怠于還款，放貸人則依據(jù)這種虛假的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，直接將房屋“合法”的變?yōu)榧河?，借款人因?yàn)闊o(wú)法證明房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中意思表示不真實(shí)，只好“打掉牙往肚里咽”，不但要承受“弄假成真”的法律后果，而且自身的合法權(quán)益也受到了嚴(yán)重?fù)p害。當(dāng)然，如果有足夠的證據(jù)被證明這些民事行為中行為人和相對(duì)人的意思表示不真實(shí)，那么該民事行為不但得不到法律的保護(hù)，而且有可能會(huì)被撤銷(xiāo)或被確定為無(wú)效。

由此可見(jiàn)，法律根據(jù)意思表示的真實(shí)合法，賦予民事行為的法律效力，意在實(shí)現(xiàn)民事活動(dòng)領(lǐng)域的意思自治。但意思自治也不是任意的無(wú)邊界的自由，它不僅受到法律和社會(huì)公共利益的雙重約束，還要求民事活動(dòng)的當(dāng)事人在行使權(quán)利和履行義務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用的道德準(zhǔn)則，只有基于真實(shí)合法的意思表示而做出的民事行為才會(huì)真正受到法律的保護(hù)。