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承租人再次轉(zhuǎn)租的法律效力該如何認(rèn)定

【案情】

2010年9月，高某將一套自己所有的店面出租給孫某，租期為兩年。雙方約定：孫某不得轉(zhuǎn)租，否則高某有權(quán)解除租賃合同。2011年8月，孫某將該店面轉(zhuǎn)租給馬某，租期為一年，并約定期滿可以續(xù)簽。2012年1月，馬某被房主高某告知將收回該店面，馬某認(rèn)為孫某隱瞞真相，擅自將店面轉(zhuǎn)租給自己，導(dǎo)致自己無法繼續(xù)承租。于是馬某將孫某告上法院，請(qǐng)求確認(rèn)租賃合同有效。在案件的審理過程中，就該轉(zhuǎn)租合同是否有效存在兩種不同的意見。

【分歧】

第一種意見認(rèn)為，轉(zhuǎn)租合同無效。我國(guó)《合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”該規(guī)定說明未經(jīng)原出租人同意轉(zhuǎn)租合同無效，且出租人與承租人曾在租賃合同中明確約定承租人不得轉(zhuǎn)租，因而承租人擅自轉(zhuǎn)租系無權(quán)處分行為。孫某與馬某的轉(zhuǎn)租合同無效，馬某的訴訟請(qǐng)求不應(yīng)得到支持。

第二種意見認(rèn)為，轉(zhuǎn)租合同有效。我國(guó)《合同法》第224條的規(guī)定，僅僅賦予了出租人在未經(jīng)其同意下的對(duì)原合同的解除權(quán)，并未涉及承租人與次承租人之間合同的效力。從維護(hù)合同穩(wěn)定性及保護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益角度出發(fā)，在承租人與次承租人之間所簽轉(zhuǎn)租合同未出現(xiàn)法律規(guī)定合同無效的情形下，轉(zhuǎn)租合同不宜認(rèn)定為無效合同。

【分析】

濟(jì)南律師服務(wù)網(wǎng)曲律師同意第一種意見。本案的關(guān)鍵問題是對(duì)于房屋租賃合同，在未征得原房屋所有權(quán)人的同意的前提下，承租人擅自轉(zhuǎn)租的效力問題。

對(duì)于租賃中的轉(zhuǎn)租問題，我國(guó)《合同法》僅在第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”該條只規(guī)定了經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同是有效的，但對(duì)于未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同是否有效則未規(guī)定。濟(jì)南律師服務(wù)網(wǎng)曲律師認(rèn)為，該轉(zhuǎn)租合同是否有效應(yīng)視具體情況而定。如原租賃合同對(duì)轉(zhuǎn)租問題未明確約定，在此種情況下，承租人擅自轉(zhuǎn)租，如對(duì)出租人的利益未造成損害，依合同自由原則及合同的相對(duì)性原理，則該自行轉(zhuǎn)租關(guān)系僅為承租人與次承租人之間的關(guān)系，雙方合意的達(dá)成即成立合同并為有效合同。若原租賃合同明確約定未經(jīng)出租人同意，承租人不得擅自轉(zhuǎn)租，此時(shí)承租人自行轉(zhuǎn)租，違反誠(chéng)實(shí)信用原則，本質(zhì)上為惡意，屬違約行為，此時(shí)，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)為無效，出租人可行使合同解除權(quán)，收回租賃物;對(duì)善意的次承租人來說，可依據(jù)無效合同的處理規(guī)定向承租人要求賠償損失。

在本案中，高某和孫某已在原租賃合同中明確約定，孫某不得轉(zhuǎn)租，否則高某有權(quán)解除租賃合同。孫某隱瞞真相，將該店面轉(zhuǎn)租給不知情的馬某，孫某此時(shí)并無轉(zhuǎn)租的權(quán)利，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)視為無效。因而濟(jì)南律師服務(wù)網(wǎng)曲律師認(rèn)為，馬某的訴請(qǐng)不能得到支持。不過依據(jù)無效合同的處理規(guī)定，即《合同法》第58條：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”故，馬某可以向法院起訴要求孫某賠償其相應(yīng)的損失。