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房屋買賣中“陰陽合同”的效力應(yīng)如何認(rèn)定

[案情]

　　2008年9月，馬某將位于平陰縣某處店面賣給李某，雙方約定房款總價為25.6萬元。10月9日，李某向馬某支付定金9萬元，為了避稅，簽定的《購房合同》上寫明的價款為20萬元，待付清房款20萬元后一周內(nèi)交付店面并辦理過戶手續(xù)。在李某向馬某支付了購房款20萬元后，李某、馬某于11月25日簽訂了一份店面轉(zhuǎn)讓協(xié)議，馬某將店面產(chǎn)權(quán)證交付給李某。因李某拒絕向馬某支付余款5.6萬元，馬某未辦理房屋過戶手續(xù)。雙方為此形成糾紛。

　　[分歧]

　　本案在審理過程中，對房屋買賣中“陰陽合同”的效力認(rèn)定問題上，主要存在三種不同觀點：

　　第一種觀點認(rèn)為，“陰陽合同”均為無效合同，理由是：二者均違反了《合同法》第52條“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”和“以合法形式掩蓋非法目的”的規(guī)定，因而是無效的，是不受法律保護(hù)的。應(yīng)當(dāng)按照無效合同的處理原則來處理糾紛，并應(yīng)對買賣雙方實行民事制裁?！　　?span lang="EN-US">

　　第二種觀點認(rèn)為，“陽合同”不是合同雙方的真實意思表示，且合同內(nèi)容主要條款之一的價格條款違法進(jìn)而導(dǎo)致“陽合同”整體無效，而“陰合同”系合同雙方的真實意思表示和實際履行的合同，在不存在其他影響合同效力因素的情況下應(yīng)為合法有效合同。

　　第三種觀點認(rèn)為，“陰合同”有效，“陽合同”除價格條款內(nèi)容部分無效外，其余條款內(nèi)容應(yīng)為有效。在合同實際履行中，應(yīng)當(dāng)綜合考量合同雙方的真實意思和履行的實際情況來確定雙方的權(quán)利義務(wù)。

　　[評析]

　　筆者同意第三種意見。理由如下：濟(jì)南律師服務(wù)網(wǎng)

　　本案爭議的焦點主要在于房屋買賣雙方在交易過程中共簽訂了兩份合同，兩份合同的成交金額不同，究竟以哪份合同為準(zhǔn)，哪份合同才是真正有效的買賣合同。這類案件在二手房交易中俗稱“陰陽合同”，就是買賣雙方在簽訂第一份房屋買賣合同后，出于少繳稅費等目的，向相關(guān)部門隱瞞房屋的總價，在簽訂房地產(chǎn)買賣合同時，將雙方買賣房屋的價格虛報低價。由此導(dǎo)致買賣雙方因價格不同發(fā)生爭議，兩份合同的效力發(fā)生沖突。

　　兩份合同的效力如何確定，首先要區(qū)分合同的成立和生效。合同成立是指當(dāng)事人就某特定事項自愿達(dá)成合意，只要雙方當(dāng)事人意思表示一致，合同即成立。合同的生效是指依法成立的合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生法律約束力，合同受到法律的保護(hù)。應(yīng)該說，從表面上看本案所涉及的兩份合同都已成立。在合同條款有不一致的時候，如何認(rèn)定合同的效力呢?筆者認(rèn)為應(yīng)從雙方訂立合同的不同時間及其目的來進(jìn)行分析，就第一份合同來講，是雙方當(dāng)事人就系爭房屋的買賣、價格等主要條款達(dá)成了一致，根據(jù)《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。”同時根據(jù)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”所以，在確認(rèn)馬某是有權(quán)轉(zhuǎn)讓后，李某與馬某訂立的第一份合同，是依法成立并已生效的房屋買賣合同，對于雙方有法律約束力，司法認(rèn)定應(yīng)當(dāng)保護(hù)交易安全。而第二份合同是雙方當(dāng)事人為辦理房屋產(chǎn)權(quán)變動登記的目的而簽訂的，是為了實現(xiàn)第一份合同的履行、使第一份合同關(guān)于產(chǎn)權(quán)變動的約定經(jīng)登記生效而訂立，所以就這一部分內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是繼續(xù)有效的。而關(guān)于房價的約定，因為是為了減少交稅而故意虛報的，《合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：(1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(2)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(3)以合法形式掩蓋非法目的;(4)損害社會公共利益;(5)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。所以本案中的第二份合同明顯違反上述第二項的規(guī)定，合同雙方為了少繳稅，惡意串通降低成交金額，損害了國家利益，所以該合同的成交金額不是雙方的真實意思表示，即便是合同成立也不發(fā)生法律效力。

　　其實，在房屋買賣交易中，我們發(fā)現(xiàn)簽訂類似的“陰陽合同”表面上看好像可以避稅，實際上對買賣雙方并無好處，麻煩多，風(fēng)險大：(1)從賣方角度看，用于辦理權(quán)屬過戶的合同，在法律形式上比雙方私下約定的合同更具有法律效力。因為可能存在將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給買家后，買家以價低的合同作為交易憑據(jù)，拒絕按事前商議的高房價支付房款?，F(xiàn)實中，法院因某些原因無法認(rèn)定合同效力的情況下，采用在產(chǎn)權(quán)交易部門過戶登記備案的低價合同而判決賣方敗訴的案例時有出現(xiàn)。(2)從買方的角度講，雖然少交了一些稅費，但如果該房屋再次進(jìn)行交易，由于登記備案的購入價遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于實際成交價，在計算營業(yè)稅和個人所得稅時，作為計稅依據(jù)的增值額比實際增值額大很多，其實并沒有省多少錢。(3)因為房產(chǎn)局是基于買賣雙方簽訂其指定的那份合同，才辦理了過戶手續(xù)，由于陰陽合同的行為被認(rèn)定指定的那份合同無效，買賣行為很可能會因此而失效，最終導(dǎo)致過戶行為被撤銷。(4)根據(jù)《稅收征收管理法》的規(guī)定，對納稅人偷稅的，由稅務(wù)機關(guān)追繳，并處不繳或少繳稅款50%以上、5倍以下罰款。另外，根據(jù)我國《刑法》規(guī)定，偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額的10%以上并且偷稅數(shù)額在1萬元以上的就構(gòu)成偷稅罪。因此，簽訂“陰陽合同”不僅要被處罰款，甚至可能觸犯刑法，構(gòu)成犯罪。