業(yè)主購(gòu)買期房應(yīng)注意的法律問(wèn)題
時(shí)間：2012-03-12 17:38:37 來(lái)源： 作者：
業(yè)主購(gòu)買期房應(yīng)注意的法律問(wèn)題
期房在購(gòu)買中面臨中諸多法律風(fēng)險(xiǎn)，但由于期房?jī)r(jià)格便宜，因此對(duì)于眾多購(gòu)房人群來(lái)說(shuō)，還是有著極大的誘惑力的，為了避免大家在購(gòu)買期房中落入法律陷阱，律師在這里簡(jiǎn)要的進(jìn)行必要的法律提示。
一、仔細(xì)了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的相關(guān)資質(zhì)及開(kāi)發(fā)手續(xù)
對(duì)于購(gòu)房者而言首先應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、資信和商品房開(kāi)發(fā)的證件進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查了解，這至關(guān)重要。必要的時(shí)候可以聘請(qǐng)專業(yè)的律師為您進(jìn)行調(diào)查。選擇信譽(yù)高、實(shí)力強(qiáng)、業(yè)績(jī)好的開(kāi)發(fā)商可以降低購(gòu)房者的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。其中，最重要的是要查看開(kāi)發(fā)商是否“五證”齊全。所謂的“五證”是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開(kāi)工證)、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。只有以上五證齊全的購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)才能降到最低。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。濟(jì)南律師服務(wù)網(wǎng)
購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)盡量查看開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)房產(chǎn)手續(xù)的原件，因?yàn)閺?fù)印件比較容易篡改或者偽造。除此之外，常見(jiàn)的欺詐手段還有用一期項(xiàng)目手續(xù)賣二期商品房或用甲手續(xù)賣乙方商品房等；此外對(duì)購(gòu)房者擬選購(gòu)房屋進(jìn)行無(wú)查封、無(wú)抵押、無(wú)預(yù)售的“三無(wú)”調(diào)查，以保證所購(gòu)房屋轉(zhuǎn)讓的合法性。
二、注意樓盤宣傳海報(bào)
大部分房地產(chǎn)公司在自己的樓盤尚未正式開(kāi)盤便開(kāi)始了宣傳工作。印制大量的樓盤廣告廣為發(fā)放，并嚴(yán)重的夸大其詞，制造種種“亮點(diǎn)”以賺取人們的眼球，以期達(dá)到更好的宣傳效果。而購(gòu)房者往往容易落入這樣的“美麗”陷阱，掏出來(lái)一輩子的積蓄交給了開(kāi)發(fā)商，到最后卻得到了失望。最高院的下列規(guī)定應(yīng)該重視“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”
三、重視“不可抗力”條款的約定
不可抗力問(wèn)題《民法通則》第107 條明確規(guī)定：“因?yàn)椴豢煽沽Σ荒苈男泻贤蛘咴斐伤藫p害的，不承擔(dān)民事責(zé)任”。一旦延期交房，開(kāi)發(fā)商多以“不可抗力”為由推卸責(zé)任。為防止這方面的損失，購(gòu)房人在簽約時(shí)，一定要對(duì)涉及到不可抗力的有關(guān)條款給予高度重視。由于延期交房是商品房交易中的一個(gè)比較突出而又常見(jiàn)問(wèn)題，為避免自身承擔(dān)違約責(zé)任，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常以不可抗力為借口，并將一些對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言常見(jiàn)的違約情形作為不可抗力的約定以此作為自身免責(zé)的事由。為防止這方面的損失，購(gòu)房人在簽約時(shí)，一定要對(duì)涉及到不可抗力的有關(guān)條款給予高度重視。不能讓開(kāi)發(fā)商為自己規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)而損害了購(gòu)房人的權(quán)益。
四、領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證，才能做到萬(wàn)無(wú)一失
根據(jù)《物權(quán)法》第十七條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。即房屋權(quán)屬是以房產(chǎn)證為準(zhǔn)的。在期房糾紛中，很多是關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放期限的，根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，登記機(jī)關(guān)是指房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)，登記機(jī)關(guān)在對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審查后，凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來(lái)源齊全的，登房機(jī)關(guān)應(yīng)在受理登記后即頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。也就是說(shuō)，造成房屋產(chǎn)權(quán)證遲遲辦不來(lái)的原因一都是般在于開(kāi)發(fā)商，比如，開(kāi)發(fā)手續(xù)不健全、欠繳土地出讓金、程序有誤等，一旦屬于這種情況，購(gòu)房人要提高警惕。
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