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從房屋租賃案件看合同責(zé)任的相對(duì)性

合同責(zé)任的相對(duì)性是指違約責(zé)任只能在特定的合同關(guān)系當(dāng)事人之間發(fā)生，合同關(guān)系以外的人不負(fù)違約責(zé)任，合同當(dāng)事人也不對(duì)其承擔(dān)違約責(zé)任。即便是因第三人的行為造成債務(wù)不能履行的情況下，債務(wù)人仍應(yīng)向債權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任。債務(wù)人在承擔(dān)違約責(zé)任以后，對(duì)第三人享有追償權(quán)，不是第三人直接向債權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)合同當(dāng)事人均未違約，因法定原因須解除合同，解除合同必然給當(dāng)事人造成損失之時(shí)，合同當(dāng)事人是否應(yīng)對(duì)因解除合同給對(duì)方的造成的損失承擔(dān)責(zé)任？濟(jì)南律師服務(wù)網(wǎng)曲律師以一件房屋租賃合同糾紛案件為例予以論述，供司法同仁在裁判、處理類似案件時(shí)參考，敬請(qǐng)指正。

【案情】

2009年，某縣第一中學(xué)需修建學(xué)生餐廳，經(jīng)某縣人民政府批準(zhǔn)并辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)后，將學(xué)生餐廳以招商引資的方式交由被告陳玉偉全額出資修建。2009年1月8日，原告某縣第一中學(xué)與被告陳玉偉簽訂《某縣第一中學(xué)學(xué)生餐廳建設(shè)工程合同》，約定房屋建成后交由被告陳玉偉經(jīng)營(yíng)20年，期滿后由被告陳玉偉將房屋交還原告某縣第一中學(xué)。學(xué)生餐廳建成后決算價(jià)款為240萬(wàn)元，某縣第一中學(xué)依約定未付陳玉偉工程款，將學(xué)生餐廳交給陳玉偉經(jīng)營(yíng)20年。被告陳玉偉經(jīng)原告某縣第一中學(xué)同意，于2010年2月12日將學(xué)生餐廳的第一層共八間房屋分別以價(jià)款180000元/間轉(zhuǎn)讓給張?jiān)骑@、陳菊等八人經(jīng)營(yíng)，第二層共四間房屋分別以價(jià)款316000元/間轉(zhuǎn)讓給伍健、陳澤軍等四人經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)期限均為20年，即從2010年2月12日起至2030年2月11止，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，房屋產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)屬于某縣第一中學(xué)，使用權(quán)屬于第三人。2012年，因推行學(xué)生營(yíng)養(yǎng)餐計(jì)劃，根據(jù)某縣人民政府的要求，某縣第一中學(xué)需收回房屋，經(jīng)雙方協(xié)商未果。某縣第一中學(xué)于2012年1月27日向法院起訴。

【分歧】

分歧之一：當(dāng)事人意見(jiàn)分歧

原告某縣第一中學(xué)訴稱，因國(guó)家出臺(tái)學(xué)生營(yíng)養(yǎng)改善的相關(guān)政策，某縣人民政府于2012年1月11日決定，學(xué)校將學(xué)生餐廳收回重建自行經(jīng)營(yíng)管理。為此，須解除該校與被告陳玉偉簽訂的房屋租賃合同及被告陳玉偉與第三人簽訂的房屋租賃合同，學(xué)校退還被告陳玉偉剩余年限租金；本案訴訟費(fèi)由學(xué)校與被告陳玉偉共同承擔(dān)。

被告陳玉偉認(rèn)為，對(duì)原告某縣第一中學(xué)所述事實(shí)無(wú)異議。但導(dǎo)致本案合同解除并非自身原因造成，而是原告要求解除合同。解除合同后，次承租人（第三人）的損失應(yīng)當(dāng)由原告某縣第一中學(xué)直接對(duì)第三人進(jìn)行賠償。

第三人述稱，本案屬學(xué)生食堂承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和房屋使用權(quán)糾紛，是無(wú)名合同。原告某縣第一中學(xué)與被告陳玉偉簽訂的合同及被告陳玉偉與第三人簽訂的合同如視為房屋租賃合同，也是相互獨(dú)立的兩個(gè)合同，被告陳玉偉與第三人簽訂的合同不應(yīng)當(dāng)由原告某縣第一中學(xué)行使解除權(quán)，現(xiàn)原告某縣第一中學(xué)要求解除與被告陳玉偉的合同，屬違約行為，致使被告陳玉偉與第三人簽訂的合同無(wú)法履行，約定的違約金50000元明顯低于可獲得利益損失。退還租金應(yīng)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估每年每平方米房屋的市場(chǎng)租賃價(jià)×房屋面積×租賃期限30年進(jìn)行計(jì)算。因此，請(qǐng)求判決駁回原告某縣第一中學(xué)的訴訟請(qǐng)求；如解除原告某縣第一中學(xué)與被告陳玉偉的合同，致使被告陳玉偉與第三人的合同無(wú)法履行時(shí)，被告陳玉偉應(yīng)退還剩余年限租金，并賠償可獲得利益損失。

分歧之二：處理意見(jiàn)分歧

第一種意見(jiàn)認(rèn)為，本案合同解除的原因系基于不可抗力導(dǎo)致不能繼續(xù)履行合同，因此各方當(dāng)事人均無(wú)須因解除合同而承擔(dān)賠償損失的責(zé)任；本案被告陳玉偉經(jīng)原告同意，已將合同權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給第三人，發(fā)生爭(zhēng)議的是原告和第三人，被告陳玉偉應(yīng)當(dāng)退出本案訴訟；第二種意見(jiàn)認(rèn)為，本案合同解除的原因無(wú)論系基于情勢(shì)變更，或者是不可抗力，均應(yīng)當(dāng)考慮到合同解除對(duì)當(dāng)事人造成的實(shí)際損失，可得利益損失，不能全部免責(zé)，主張解除合同的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)予以賠償損失；因原、被告之間的爭(zhēng)議標(biāo)的物（某縣第一中學(xué)學(xué)生餐廳）現(xiàn)由第三人享有合法的租賃使用權(quán)，故第三人對(duì)原、被告之間的爭(zhēng)議標(biāo)的物享有獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)，原、被告應(yīng)共同對(duì)第三人造成的損失予以賠償；第三種意見(jiàn)認(rèn)為，履行合同中賠償損失的情形限于違約，而不考慮合同當(dāng)事人是否有過(guò)錯(cuò)。本案合同解除的原因是不可抗力所致，不是因違約行為導(dǎo)致合同解除，因此無(wú)從談起賠償。對(duì)當(dāng)事人的損失，可采取的補(bǔ)救措施應(yīng)秉著公平合理的原則酌情補(bǔ)償，而不是賠償。依據(jù)合同的相對(duì)性原理，合同關(guān)系的相對(duì)性決定了賠償或補(bǔ)償責(zé)任的相對(duì)性，當(dāng)事人因第三人的原因?qū)е沦r償或補(bǔ)償責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)賠償或補(bǔ)償責(zé)任，當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定另行解決。

濟(jì)南律師服務(wù)網(wǎng)曲律師贊同處理意見(jiàn)中的第三種意見(jiàn)，理由如下：

一、關(guān)于本案的定性

原告主張本案應(yīng)定性為房屋租賃關(guān)系，第三人認(rèn)為不是房屋租賃關(guān)系，而是合同法中的其它無(wú)名合同。從本案的事實(shí)過(guò)程來(lái)看，本案房屋由陳玉偉出資修建，房屋建成后交由陳玉偉經(jīng)營(yíng)20年，20年后陳玉偉將餐廳返還給某縣第一中學(xué)，合同約定不改變房屋的所有權(quán)性質(zhì)，即某縣第一中學(xué)對(duì)該餐廳建成后自始至終享有所有權(quán)。這樣約定的實(shí)質(zhì)是陳玉偉不能收取修建餐廳的工程款，但獲得了所修餐廳20年的經(jīng)營(yíng)期限，工程款相當(dāng)于租賃該餐廳20年的租金。因此可以將某縣第一中學(xué)與陳玉偉的關(guān)系理解為餐廳租賃合同關(guān)系。后來(lái)陳玉偉征得了某縣第一中學(xué)的同意，將某縣第一中學(xué)餐廳轉(zhuǎn)租給他人，但依據(jù)合同的相對(duì)性原理，某縣第一中學(xué)與陳玉偉的租賃合同并不因此而改變。某縣第一中學(xué)與陳玉偉的租賃合同是主合同，陳玉偉與第三人的轉(zhuǎn)租合同是從合同。從合同不能獨(dú)立存在，必須以主合同的有效成立和生效為前提。主合同被宣告無(wú)效、撤銷或者解除，從合同也失去效力。

二、對(duì)本案合同解除的原因

對(duì)于不可預(yù)見(jiàn)、不可避免并不能克服的客觀情況均屬于不可抗力的范圍（但不包括情勢(shì)變更因素在內(nèi)）。至于不可抗力的范圍，即包括哪些客觀情況，根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定，不可抗力一般包括如下幾種客觀情況：（1）自然災(zāi)害。因自然災(zāi)害導(dǎo)致合同不能履行的，應(yīng)使當(dāng)事人被免除責(zé)任。（2）有關(guān)的政府行為。指當(dāng)事人在訂立合同以后，政府當(dāng)局頒發(fā)新政策、法律和行政措施而導(dǎo)致合同不能履行。如訂立合同以后，由于政府頒布禁運(yùn)、封鎖的法令，使合同不能履行。（3）社會(huì)異常事件。主要是指一些偶發(fā)的事件阻礙合同的履行，如戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工、騷亂等。

《合同法》規(guī)定的不可抗力，依據(jù)合同法第一百一十七條第二款的規(guī)定，是指不能預(yù)見(jiàn)，不能避免并不能克服的客觀情況。結(jié)合本案，政府推行營(yíng)養(yǎng)餐改善計(jì)劃，須使用學(xué)校餐廳，屬于本案合同解除的原因，是法定原因，本案被告以及第三人均不應(yīng)以一己之私，對(duì)抗政府推行惠及不特定多數(shù)人利益的營(yíng)養(yǎng)餐改善計(jì)劃，因此可以認(rèn)定不可抗力導(dǎo)致本案合同解除。

三、對(duì)本案的處理問(wèn)題

本案涉及的法律關(guān)系有：某縣第一中學(xué)與陳玉偉簽訂的《學(xué)生餐廳建設(shè)工程合同》，該份合同中對(duì)建設(shè)工程價(jià)款和餐廳建成后以20年租金抵作工程價(jià)款約定條款，可視為餐廳租賃合同，是主合同建設(shè)工程合同的從合同。陳玉偉征得某縣第一中學(xué)同意，將餐廳轉(zhuǎn)租給第三人，轉(zhuǎn)租合同是前一個(gè)租賃合同的從合同。用圖表示為：建設(shè)工程合同（主合同）→餐廳租賃合同（從合同、主合同）→轉(zhuǎn)租合同（從合同）。從合同的表現(xiàn)形式可為主合同之外另行訂立的合同，也可為主合同中條款。依據(jù)《合同法》第一百一十七條第一款規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。”行為人有過(guò)錯(cuò)的一律不得援引不可抗力主張免責(zé)。本案中，原告某縣第一中學(xué)并無(wú)過(guò)錯(cuò)，可援引不可抗力主張免責(zé)，但法院應(yīng)當(dāng)考慮到因解除合同給第三人造成的實(shí)際損失，裁判應(yīng)當(dāng)兼顧公益與私權(quán)的利益平衡問(wèn)題。因此法院判決確定對(duì)第三人自轉(zhuǎn)租合同簽訂之日投入的本金，按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率的2倍計(jì)算給付利息，給予第三人予以補(bǔ)償。根據(jù)合同的相對(duì)性原理，給予第三人的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)由與之簽訂合同的當(dāng)事人即本案被告陳玉偉進(jìn)行補(bǔ)償，而不是由原告某縣第一中學(xué)直接對(duì)第三進(jìn)行補(bǔ)償。在被告陳玉偉對(duì)第三人進(jìn)行補(bǔ)償后，陳玉偉不能直接要求推行營(yíng)養(yǎng)餐計(jì)劃的某縣人民政府予以補(bǔ)償，可訴請(qǐng)與之簽訂合同的當(dāng)事人某縣第一中學(xué)予以補(bǔ)償。