末登記抵押物發(fā)生轉(zhuǎn)讓的對(duì)抗效力
時(shí)間：2012-08-30 08:54:15 來源： 作者：王維永 吳霽蕾
末登記抵押物發(fā)生轉(zhuǎn)讓的對(duì)抗效力 【裁判要旨】
銀行貨款合同約定的不動(dòng)產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)依法辦理抵押登記。當(dāng)事人未辦理抵押物登記的，不得對(duì)抗第三人。
【案情】濟(jì)南律師服務(wù)
2007年3月15日，被告朱征宇向原告重慶農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司奉節(jié)支行（以下簡稱奉節(jié)支行）貸款95000元，月利率7.8‰，約定2008年3月15日償還。被告朱征宇自愿承諾用其位于奉節(jié)縣永安鎮(zhèn)詩仙西路50號(hào)1幢2單元802號(hào)房屋一套抵押擔(dān)保，未辦理抵押登記。貸款到期后，被告朱征宇未依約歸還貸款本息，原告奉節(jié)支行經(jīng)多次催收無望，于2008年8月11日訴至奉節(jié)法院，請(qǐng)求判令歸還本息，并確認(rèn)抵押關(guān)系成立，同時(shí)申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全。奉節(jié)人民法院于同年8月14日查封被告朱征宇抵押之房。同年12月11日，奉節(jié)人民法院判決被告朱征宇償還原告的借款本息，并限判決生效后五日內(nèi)付清，同時(shí)駁回原告其他訴訟請(qǐng)求。原告不服上訴于重慶市第二中級(jí)法院，隨后撤回上訴并經(jīng)中級(jí)法院裁定準(zhǔn)予撤訴。庚即，原告遂向奉節(jié)人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。法院執(zhí)行中，被告劉齊偉提出異議，以其已于2008年7月30日與朱征宇簽訂房屋買賣合同，并付清房款，且向房屋管理部門申辦了產(chǎn)權(quán)過戶登記，認(rèn)為原告申請(qǐng)查封房屋錯(cuò)誤，請(qǐng)求法院解除查封。奉節(jié)法院即作出執(zhí)行裁定，撤銷原查封裁定，并中止判決執(zhí)行。原告遂于2010年8月19日提起債權(quán)人撤銷權(quán)之訴，并申請(qǐng)對(duì)被告房屋買賣合同進(jìn)行時(shí)間、字跡等技術(shù)鑒定。經(jīng)西南政法大學(xué)司法鑒定中心鑒定：傾向認(rèn)定合同簽訂時(shí)間為2008年7月30日；甲方代表署名朱征宇、乙方代表署名劉齊偉的合同原件上乙方代表“劉齊偉”系劉齊偉書寫。原告認(rèn)為，二被告房屋買賣合同中約定房價(jià)為500元/㎡屬于低價(jià)轉(zhuǎn)讓，請(qǐng)求確認(rèn)無效；被告朱征宇下落不明未出庭應(yīng)訴；被告劉齊偉舉證證明合同上雖注明每㎡500元，但其實(shí)際為147.14平方支付了203600元，不屬低價(jià)轉(zhuǎn)讓，且原告未在法定期間內(nèi)行駛撤銷權(quán)，請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
【裁判】濟(jì)南律師服務(wù)
重慶市奉節(jié)人民法院審理認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要集中在二被告在抵押期間買賣房屋是否有效、二被告是否屬于低價(jià)轉(zhuǎn)讓以及原告提起的撤銷權(quán)之訴是否受法保保護(hù)三個(gè)問題上。第一，關(guān)于二被告在抵押期間買賣抵押房屋是否有效問題。被告劉齊偉于2008年7月30日購買被告朱征宇的住房一套，簽訂房屋買賣合同，付清房款，并申請(qǐng)房管部門辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記，表明二被告所簽訂之合同系雙方真實(shí)意思表示，買賣程序合同，不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。原告主張?jiān)摲恳呀?jīng)抵押貨款，請(qǐng)求確認(rèn)合法有效，但由于這一抵押貨款僅屬被告朱征宇的承諾擔(dān)保，當(dāng)事人并未依法辦理抵押房屋的抵押登記，故抵押關(guān)系沒有成立，因而不能對(duì)抗善意第三人。因此，被告劉齊偉、傳明買賣房屋的買賣合同合法有效。第二，關(guān)于被告劉齊偉、易傳榮買賣房屋是否屬于低價(jià)轉(zhuǎn)讓問題。經(jīng)審理查明，盡管二被告的房屋買賣合同上約定的房屋買賣價(jià)格為500元/㎡，即總價(jià)款為70570元，但事實(shí)上被告朱征宇出具給被告劉齊偉的收條上總價(jià)款是203600元，這一價(jià)格符合買賣房屋當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情，不存在低價(jià)轉(zhuǎn)讓問題。第三，關(guān)于原告奉節(jié)支行提起的撤銷權(quán)之訴是否受法律保護(hù)問題。從原告的訴訟請(qǐng)求看，本質(zhì)上屬于債權(quán)人撤銷權(quán)糾紛，即原告主張的是債權(quán)人撤銷權(quán)。而撤銷權(quán)是形成權(quán)，法律要求該撤銷權(quán)應(yīng)自債權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行駛。事實(shí)上，原告于2008年12月11日收到本院（2008）奉法民初字第850號(hào)判決書時(shí)，即知道其權(quán)利已經(jīng)被侵害，其撤銷權(quán)的期間亦應(yīng)自收到判決書之日起計(jì)算。因此，原告2010年8月19日提起撤銷權(quán)之訴，不符合《合同法》第七十五條規(guī)定的“撤銷權(quán)自債權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使”的規(guī)定，故其撤銷權(quán)請(qǐng)求本院不予支持。2011年10月21日，法院判決：駁回原告奉節(jié)支行的訴訟請(qǐng)求。
宣判后，雙方當(dāng)事人均未上訴，該判決已發(fā)生法律效力。
【評(píng)析】
一，本案抵押貸款未辦理抵押登記不能對(duì)抗第三人
《物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。”這表明，物權(quán)法該條關(guān)于登記為抵押權(quán)的生效條件，改變了擔(dān)保法關(guān)于登記是抵押合同的生效條件的規(guī)定。按照該條規(guī)定，凡以建筑物和其他土地附著物、建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)以及正在建造的建筑物、船舶、航空器設(shè)定抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。原告奉節(jié)支行與被告朱征宇于2007年3月15日簽訂的抵押貨款合同，依法應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，卻沒有辦理登記，其抵押權(quán)未能設(shè)立。
《擔(dān)保法》第四十三條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人未辦理抵押物登記的，不得對(duì)抗第三人。”通說認(rèn)為，這里的“不得對(duì)抗第三人”之主要含義應(yīng)當(dāng)理解為：在抵押合同簽訂后未經(jīng)抵押登記情況下，如果抵押人將抵押物有償轉(zhuǎn)讓，對(duì)于善意取得該物的第三人，抵押權(quán)人無權(quán)追償，而只能要求抵押人重新提供新的擔(dān)保，或者要求債務(wù)人即行償還債務(wù)。結(jié)合本案分析，雙方2007年簽訂抵押貨款合同，未辦理抵押登記，2008年被告朱征宇將房屋賣與被告劉齊偉，劉齊偉作為善意第三人取得該房，并辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。因原告的抵權(quán)權(quán)尚未設(shè)定，不能對(duì)抗善意第三人劉齊偉。
二，被告劉齊偉、朱征宇買賣房屋不屬于低價(jià)轉(zhuǎn)讓
從被告劉齊偉、朱征宇2007年3月15日簽訂的《房屋買賣合同》看，建筑面積147.14㎡，成交價(jià)為500/㎡，賣價(jià)共為70570元，的確有“低價(jià)轉(zhuǎn)讓”之嫌。但是，以下三個(gè)問題引起法院的注意：第一，被告朱征宇出具給被告劉齊偉的收條上總價(jià)款為203600元，這一數(shù)據(jù)才是該房的真實(shí)價(jià)格，即實(shí)際接近1400元/㎡。分析出現(xiàn)這種情況，二被告少繳稅費(fèi)的企圖是明顯的，但確不屬本案調(diào)整范圍。第二，1400元/㎡這一價(jià)格，對(duì)于國家級(jí)貧困縣奉節(jié)的縣城而言，在2008年當(dāng)時(shí)僅屬于一般市場(chǎng)價(jià)，還說不上最低價(jià)。第三，奉節(jié)縣城的詩仙西路處于縣城的西北角上，實(shí)際為縣城邊沿的農(nóng)村結(jié)合部地段，只是近幾年隨著房價(jià)上漲有所回升，而在2008年當(dāng)時(shí)市場(chǎng)情況下，談不上低價(jià)轉(zhuǎn)讓。由此可見，原告所主張的理由，與《合同法》規(guī)定的“債務(wù)人以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)”的情況不相符。
三，原告奉節(jié)支行提起撤銷權(quán)之訴的理由不能成立
債權(quán)人撤銷權(quán)糾紛，是最高法院新的《案由規(guī)定》中第69種案由（也即原《案由規(guī)定》中第66種案由）?！吨腥A人民共和國合同法》第七十四條第一款規(guī)定：“因債務(wù)人放棄到期債權(quán)或者無償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對(duì)債權(quán)人造成損害的，債權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。債務(wù)人以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對(duì)債權(quán)人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權(quán)人也可以請(qǐng)求人民法院撤銷債務(wù)人的行為”。該法第七十五條規(guī)定：“撤銷權(quán)自債權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使。自債務(wù)人的行為發(fā)生之日起五年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)的，該撤銷權(quán)消滅”。按照上列規(guī)定，債權(quán)人的撤銷權(quán)，也叫廢罷權(quán)訴權(quán)，兼具請(qǐng)求權(quán)和形成權(quán)之性質(zhì)，屬于債權(quán)的實(shí)體權(quán)利，其要件要求主要有三：第一，撤銷權(quán)必須依附于債權(quán)而存在，具有與債權(quán)的不可分離性；第二，撤銷權(quán)之行使必須有債務(wù)人放棄到期債權(quán)或者無償轉(zhuǎn)讓、或以明顯不合理的低格轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)且對(duì)債權(quán)人造成損害之事由；第三，撤銷權(quán)必須自債權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使。結(jié)合本案看，原告奉節(jié)支行已在2008年12月11日收到法院（2008）奉法民初字第850號(hào)判決書時(shí)，即知道其權(quán)利已被侵害，其撤銷權(quán)的期間己自此起算，卻未在一年內(nèi)起訴，直到2010年8月19日才提起撤銷權(quán)之訴，顯然有悖于《合同法》的規(guī)定，故其撤銷權(quán)請(qǐng)求不能獲得人民法院的支持。法院判決駁回其訴訟請(qǐng)求，無疑是正確的。濟(jì)南律師服務(wù) 
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