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房屋（包含二手房）買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)注意的法律問(wèn)題

近年來(lái)，我們接受過(guò)大量的有關(guān)房屋交易的咨詢，也辦理了大量有關(guān)房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛的案件，現(xiàn)將房屋買(mǎi)賣(mài)中一些比較常見(jiàn)的法律問(wèn)題進(jìn)行梳理匯總，供讀者在房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)參考。

　　一手房買(mǎi)賣(mài)中常見(jiàn)的法律問(wèn)題：

　　1.商品房的銷售廣告和宣傳資料中的哪些內(nèi)容屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容？如果收房后發(fā)現(xiàn)和銷售宣傳資料不一致的，怎么辦？

　　商品房的銷售廣告和宣傳資料(即樓書(shū))是一種售樓廣告，通常情況下廣告被視為要約邀請(qǐng)而不作為合同內(nèi)容，但是如果廣告中的內(nèi)容明確具體，且該廣告中的說(shuō)明對(duì)房屋的價(jià)格有重大影響的，可視為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容。對(duì)于這種情況，收房后發(fā)現(xiàn)和銷售宣傳資料不一致的，可以索賠。因此，請(qǐng)收好有關(guān)宣傳資料。

　　2.定金協(xié)議的內(nèi)容，在什么情況下應(yīng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同？濟(jì)南律師服務(wù)網(wǎng)

　　前些年定金協(xié)議比較多，但目前的房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，還存在訂購(gòu)的情況，通常是買(mǎi)賣(mài)雙方會(huì)簽訂“訂購(gòu)合同”，買(mǎi)方因此向賣(mài)方支付定金。但到實(shí)際簽合同時(shí)，賣(mài)方變卦，提出價(jià)格變化的要求。對(duì)于這種情況，有關(guān)法律規(guī)定，如果在訂購(gòu)合同約定很明確，比如對(duì)房屋的位置、面積、價(jià)格、交付時(shí)間、付款方式等有明確規(guī)定的可視為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，出賣(mài)方不能再隨意變更價(jià)格。因此，如果你簽訂定金協(xié)議，或訂購(gòu)協(xié)議，應(yīng)對(duì)有關(guān)內(nèi)容盡可能予以明確。

　　3.開(kāi)發(fā)商一房多賣(mài)要承擔(dān)怎樣的法律責(zé)任？

　　這兩年來(lái)，市場(chǎng)上出現(xiàn)過(guò)很多一房?jī)少u(mài)，甚至一房多賣(mài)的情況，為了避免這種情況的發(fā)生，購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守備案制度，確保你的商品房買(mǎi)賣(mài)合同能夠到房管局正式備案。如果你真的遇到了這種一房多賣(mài)的糟糕情況，該怎么辦呢？首先應(yīng)當(dāng)?shù)较嚓P(guān)部門(mén)了解清楚，看看你的商品房買(mǎi)賣(mài)合同到底有否備案，如果沒(méi)有備案，備案又是給誰(shuí)了。同時(shí)應(yīng)當(dāng)掌握合同簽訂時(shí)間，看你是不是第一個(gè)簽訂的，爭(zhēng)取要回房屋。如果你的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的目的仍然不能實(shí)現(xiàn)，你有權(quán)請(qǐng)求合同、要求賣(mài)方返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求賣(mài)方承擔(dān)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

　　4.面積誤差該如何處理？

　　一手房的買(mǎi)賣(mài)大多是預(yù)售，等到房屋竣工并通過(guò)測(cè)繪后，多少有些誤差，面對(duì)合同約定的面積和實(shí)際面積存在的差異，該如何處理呢？首先，買(mǎi)方在簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)高度注意該條款，確保自己能夠理解并接受該條款，以維護(hù)自己的利益。

　　如果合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理，請(qǐng)注意誤差的臨界點(diǎn)3%這個(gè)數(shù)字：

　　(一)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)方不能因此解除合同；

　　(二)面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)方可以因此解除合同、并可以因此要求返還已付購(gòu)房款及利息。買(mǎi)方如果同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)方按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由賣(mài)方承擔(dān)，所有權(quán)歸賣(mài)方；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由賣(mài)方退給買(mǎi)方，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由賣(mài)方雙倍支付給買(mǎi)方。

　　5.開(kāi)發(fā)商延期交付需要承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任？

　　首先應(yīng)強(qiáng)調(diào)在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意該條款，對(duì)延期交房的問(wèn)題作出明確的約定，如延期交付多長(zhǎng)時(shí)間，買(mǎi)方可以退房，并要求賣(mài)方支付多少的違約金。但是就實(shí)踐來(lái)看，由于房?jī)r(jià)的上漲，真正愿意退房的人非常罕見(jiàn)。大多是只要求計(jì)算違約金，不退房。那么不退房，只計(jì)算違約金該如何約定呢。通常有兩種方式，一種是延期交付的，支付總房?jī)r(jià)的百分之幾的違約金；另一種是按找延期的天數(shù)計(jì)算，延期越久，違約金越高；我們認(rèn)為選擇后者更有利于保護(hù)買(mǎi)方的利益，同時(shí)也督促賣(mài)方應(yīng)當(dāng)遵守合同，按時(shí)交房。

　　如果沒(méi)有約定違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的，違約金怎么算呢？法律規(guī)定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

　　6.開(kāi)發(fā)商延期辦證(包括產(chǎn)權(quán)證和土地證)需要承擔(dān)怎樣的法律責(zé)任？

　　首先，我們建議對(duì)于延期辦證的違約責(zé)任問(wèn)題應(yīng)當(dāng)在合同中約定明確，同時(shí)，和上面延期交付的問(wèn)題一樣，建議延期違約金按照天數(shù)計(jì)算，這樣有利于保護(hù)購(gòu)房者的利益。強(qiáng)調(diào)的是，一定要在簽約時(shí)審查好該條款，不要在簽合同時(shí)省了心思日后卻多了麻煩。

　　如果合同對(duì)辦理權(quán)屬證書(shū)的期限即方式都沒(méi)有約定，但又由于賣(mài)方的原因辦不出產(chǎn)權(quán)證的，買(mǎi)方該怎么去主張賠償，期限怎么算，金額又怎么算呢？

　　法律規(guī)定，期限按照以下兩種方式計(jì)算：1.合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日開(kāi)始計(jì)算，算到具備辦證條件之日止。2.合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日開(kāi)始計(jì)算，算到具備辦證條件之日止。

沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)，再根據(jù)違約的期限進(jìn)行計(jì)算。

7.雙方約定以按揭的方式付款，但由于國(guó)家政策的因素，導(dǎo)致銀行按揭無(wú)法辦理，買(mǎi)方又無(wú)力一次性付清全部房款的，合同如何處理？濟(jì)南律師服務(wù)網(wǎng)

　　這個(gè)問(wèn)題其實(shí)在一手房交易和二手方交易中都有發(fā)生，由于近年來(lái)我國(guó)宏觀調(diào)控政策頻繁，銀行放貸，尤其是針對(duì)房屋貸款的政策變化時(shí)常發(fā)生，在簽訂合同時(shí)，還能夠辦理貸款，等你去辦的時(shí)候發(fā)生，政策變了，貸不出來(lái)了。買(mǎi)方無(wú)力一次性支付所有的房款，賣(mài)方又不可能在沒(méi)收到錢(qián)的情況下把房子給你，合同無(wú)法繼續(xù)履行了，怎么辦呢？

　　其實(shí)法律規(guī)定已經(jīng)涉到了這一點(diǎn)，最高院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件解釋》第23條規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同，并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息，或者定金返還買(mǎi)受人。”

　　簡(jiǎn)單地講，如果是政策變化的原因?qū)е虏荒苜J款，最終不買(mǎi)方不能付款的，買(mǎi)房可以請(qǐng)求解除合同，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)退還房款和利息，賣(mài)方不能扣錢(qián)。同樣的道理，購(gòu)房戶委托開(kāi)發(fā)商去辦理按揭貸款，確實(shí)是政策性原因而不是開(kāi)發(fā)商自身的原因辦不出來(lái)的，開(kāi)發(fā)商也可以解除合同，除非買(mǎi)方以其他方式付款。

　　二手房交易中經(jīng)常出現(xiàn)的法律問(wèn)題：

　　1.由于買(mǎi)賣(mài)房屋時(shí)，房屋尚不具備過(guò)戶的條件，等待房屋具備過(guò)戶條件，房屋價(jià)格已經(jīng)高漲，賣(mài)方此時(shí)不愿意配合辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)于這種情況，買(mǎi)方該怎么辦？

　　由于這些年房屋價(jià)格的大幅上漲，這類糾紛成為了市場(chǎng)中非常多見(jiàn)的一種糾紛，如賣(mài)房的時(shí)候價(jià)格是8000元每平方米，過(guò)戶時(shí)候漲到18000元每平方米了，賣(mài)方自然心理不平衡，覺(jué)得虧大了，因此很不愿意去配合過(guò)戶。應(yīng)該說(shuō)，這種不配合的行為有悖于誠(chéng)實(shí)信用，雖然房屋價(jià)格漲了，但那是市場(chǎng)行情所致，當(dāng)初是無(wú)法預(yù)計(jì)的，法律是不保護(hù)這種行為的。為了避免這種麻煩的發(fā)生，如果你買(mǎi)的房屋在交易時(shí)尚不具備辦理過(guò)戶的條件，一定要嚴(yán)格辦好委托過(guò)戶的公證手續(xù)，把潛在的風(fēng)險(xiǎn)化解在簽訂合同的初期。如果沒(méi)有辦理好這些手續(xù)，也不應(yīng)擔(dān)心，只要你的合同是真實(shí)合法的，你也已經(jīng)履行完畢了自身的合同義務(wù)，可以起訴到法院，要求確認(rèn)合同的效力，并要求對(duì)方立即配合辦理過(guò)戶手續(xù)，法院判決后對(duì)方仍不履行的，可申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　2.夫妻一方賣(mài)房，交易時(shí)，過(guò)戶手續(xù)的條件未成立，待過(guò)戶手續(xù)條件成立時(shí)，夫妻的另一方不同意賣(mài)房，認(rèn)為未經(jīng)其同意，屬無(wú)效合同，此時(shí)合同是否有效？

　　在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，有些房屋的產(chǎn)權(quán)證上只登記了夫妻一方的名字，我們建議，無(wú)論是房產(chǎn)證登記的是一方的名字還是雙方的名字，由于你不能真正的確定該房屋到底是不是夫妻的共同財(cái)產(chǎn)，為了交易安全，在簽訂合同時(shí)，最好能夠讓其兩夫妻都簽字，一方不能到場(chǎng)的，最好能出具對(duì)方的委托書(shū)或承諾書(shū)。

　　市場(chǎng)中，也經(jīng)常遇到這種情況，作為賣(mài)方，只有夫妻的一方簽了協(xié)議，由于各方面的原因，當(dāng)時(shí)沒(méi)有或不能及時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)，等待過(guò)戶時(shí)，夫妻的另一方站出來(lái)說(shuō)自己不知道這個(gè)事情，對(duì)方是自作主張，他的份額可以賣(mài)，我的不賣(mài)，但是房屋是不可分物，因此主張合同無(wú)效，要把房屋拿回去。我們相信，夫妻的另一方的確可能有不知情的情況，但是，房屋作為大件商品，夫妻的一方在相當(dāng)一段時(shí)間后以不知情為由也顯得很牽強(qiáng)。那么合同到底是有效還是無(wú)效呢？房子到底應(yīng)不應(yīng)退回去呢，結(jié)合司法實(shí)踐，我們的觀點(diǎn)是合同應(yīng)當(dāng)有效。夫妻的一方簽訂合同，應(yīng)當(dāng)能形成表見(jiàn)代理，當(dāng)然，也不排除的確不屬表見(jiàn)代理的情形，具體情況和個(gè)案也有一定關(guān)系。

　　3.已經(jīng)簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，并交了定金，幾天后，賣(mài)方主動(dòng)違約，不賣(mài)了，買(mǎi)方怎么辦？

　　這種主動(dòng)違約的行為前些年在一手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中也經(jīng)常出現(xiàn)，隨著商品房上網(wǎng)銷售和合同備案制度的完善，近兩年主要出現(xiàn)在二手房交易過(guò)程中，主動(dòng)違約的行為非常不利于社會(huì)的經(jīng)濟(jì)秩序，法律從不保護(hù)這種行為。對(duì)于這種情況，買(mǎi)方當(dāng)然可以要求雙倍支付定金，并解除合同。但有個(gè)時(shí)候定金雙倍賠償尚不足以彌補(bǔ)守約方的損失，違約方的違約成本低。根據(jù)《合同法》第107條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”也就是說(shuō)，只要買(mǎi)賣(mài)合同真實(shí)有效，買(mǎi)方此時(shí)未必只有選擇解除合同，收取違約金這一條路可以走，買(mǎi)方還可以選擇要求其繼續(xù)履行合同。買(mǎi)方可以提存購(gòu)房款，并要求對(duì)方交付房屋。

　　4.對(duì)于交易時(shí)產(chǎn)權(quán)證尚未辦出的房屋，辦理公證手續(xù)，要公證好哪些內(nèi)容？

　　為了避免日后不配合過(guò)戶的風(fēng)險(xiǎn)，我們認(rèn)為最起碼應(yīng)當(dāng)辦好三個(gè)方面的委托公證手續(xù)：

　　(一)由賣(mài)方委托買(mǎi)方指定的人辦理有關(guān)權(quán)屬登記的手續(xù)，并做好公證；

　　(二)由賣(mài)方委托買(mǎi)方指定的人辦理有關(guān)領(lǐng)取權(quán)屬登記證書(shū)的手續(xù)，并做好公證；

　　(三)由賣(mài)方委托買(mǎi)方指定的人辦理權(quán)屬登記過(guò)戶手續(xù)，并做好公證。

　　5.買(mǎi)賣(mài)中的一方違約，是否還應(yīng)支付中介費(fèi)？

　　買(mǎi)賣(mài)雙方與中介發(fā)生糾紛最常見(jiàn)的是，合同簽訂后，其中一方當(dāng)時(shí)違約，合同無(wú)法繼續(xù)履行，此時(shí)中介公司同樣要收取中介費(fèi)，老百姓非常不理解，為什么合同已經(jīng)不履行了，還要給中介費(fèi)呢？中介公司遇到這種事情也非常煩惱。實(shí)際上，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，中介公司的中介活動(dòng)是一種居間行為，中介公司在促成合同成立后，而并非合同履行完畢，就可以收取中介費(fèi)。因此，買(mǎi)賣(mài)雙方和中介公司經(jīng)常因?yàn)檫@些事情發(fā)生矛盾，為了化解矛盾，我們建議：可選擇將中介費(fèi)和房屋過(guò)戶手續(xù)直接掛鉤，如簽訂合同未過(guò)戶的支付多少中介費(fèi)，完成過(guò)戶手續(xù)的支付多少中介費(fèi)等等，以便明確內(nèi)容，分清責(zé)任。濟(jì)南律師服務(wù)網(wǎng)