房屋租賃合同糾紛的處理方式及種類
一、關(guān)于解除合同的條件：
一般出現(xiàn)以下幾種情況之一的，出租人有權(quán)要求解除合同：
（1）承租人欠租超過合同約定期限；濟南律師服務(wù)網(wǎng)
（2）合同未約定期限的，欠租達三個月以上；
（3）承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的；
（4）承租人擅自改變房屋結(jié)構(gòu)或約定用途的。
出現(xiàn)以下幾種情況之一的，承租人有權(quán)要求解除合同：
（1）出租人未按約定的時間向承租人提供出租房屋的；
（2）出租人所提供的房屋不符合合同約定，導(dǎo)致承租人不能實現(xiàn)合同目的的；
（3）出租人不按合同約定的責(zé)任負責(zé)維修房屋及其設(shè)施，保證房屋安全的；
（4）租賃物危及承租人的安全或健康的。
出現(xiàn)下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人有權(quán)解除合同的：
（1）租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的；
（2）租賃房屋權(quán)屬有爭議的；
（3）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的。
此外，因不可抗力的原因?qū)е潞贤瑹o法履行或經(jīng)當(dāng)事人雙方協(xié)商一致同意解除合同的，法院亦可以解除合同。
二、承租人對房屋有裝修時，對裝修的處理：濟南律師服務(wù)網(wǎng)
合同有約定按約定處理。承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，按照下列情形分別處理：
（1）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；
（2）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補償；
（3）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；
（4）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
三、因承租人過錯導(dǎo)致合同解除時的違約賠償問題：
承租人應(yīng)向出租人承擔(dān)的違約責(zé)任是：
（1）所欠租金及其它費用的逾期付款違約金（即滯納金）；
（2）簽約時所交租賃定金由出租人沒收；
（3）當(dāng)上述違約金及租賃定金不足以彌補出租人因解除合同所受的損失時，承租人還應(yīng)向出租人另行支付損失賠償金。
四、因出租人過錯導(dǎo)致合同解除時的違約賠償問題：
出租人應(yīng)向承租人承擔(dān)的違約責(zé)任是：
（1）向承租人雙倍返還租賃定金；
（2）賠償承租人的裝修損失；
（3）當(dāng)上述違約金及租賃定金仍不足以彌補承租人因解除合同所受的損失時，出租人還應(yīng)另行向承租人支付損失賠償。
五、房屋租賃合同無效的糾紛處理：
（一）房屋使用費的處理。房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的，一般應(yīng)予支持。
（二）承租人裝修物的處理。承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。
六、涉及轉(zhuǎn)租的房屋租賃糾紛案的處理：
（一）轉(zhuǎn)租合同有效的條件：除了應(yīng)具備一般房屋租賃合同有效的條件外，還應(yīng)具備以下條件：
1、征得原出租人的同意；濟南律師服務(wù)網(wǎng)
2、轉(zhuǎn)租合同約定的租期不得超過原租賃合同中約定的租期，超過部分無效。
3、出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的，不予支持。
（二）出租人將物業(yè)出租給承租人，承租人又將該物業(yè)轉(zhuǎn)租他人（即受轉(zhuǎn)租人）。出租人和承租人在合同履行期間發(fā)生糾紛，涉及受轉(zhuǎn)租人的權(quán)利、義務(wù)的，應(yīng)將受轉(zhuǎn)租人列為第三人參加訴訟。
（三）出租人將物業(yè)出租給承租人，承租人將該物業(yè)辦成某類專業(yè)市場后，又分割成多個小單元轉(zhuǎn)租給眾多受轉(zhuǎn)租人的，出租人和承租人在合同履行期間產(chǎn)生糾紛，若出租人只起訴要求支付欠租及違約金的，因不涉及眾多受轉(zhuǎn)租人實際使用的物業(yè)，可不列受轉(zhuǎn)租人為案件的第三人，這樣既能順利解決糾紛，又避免了在案件審理過程中出現(xiàn)龐大的訴訟主體。若出租人起訴要求解除合同，則應(yīng)先審查是否確需解除合同：如確需解除，則應(yīng)將眾多受轉(zhuǎn)租人列為案件第三人，因出租人解除合同、收回物業(yè)的行為勢必影響受轉(zhuǎn)租人對該物業(yè)的使用及裝修權(quán)益等；如無需解除合同，則不列受轉(zhuǎn)租人為案件第三人。
