房屋租賃合同解除時(shí)原裝修物如何處理
時(shí)間：2012-07-25 18:35:22 來源： 作者：
房屋租賃合同解除時(shí)原裝修物如何處理 【案情】
原告高某，惠民縣第二棉紡廠職工。
原告蒯某，惠民縣第二棉紡廠職工。
被告趙某，惠民縣勝坨鎮(zhèn)巴東村農(nóng)民。濟(jì)南律師服務(wù)
2003年2月24日，高某、蒯某與趙某簽訂一份房屋租賃協(xié)議。主要約定由高某、蒯某租賃趙某平房四間和一個廚房另加衛(wèi)生間，年租金6000元，由承租人預(yù)交租金4000元，余款半年后付清；租期三年，自2003年4月2日至2006年4月2日。高某、蒯某按合同約定向趙某預(yù)交房租4000元。2003年9月份，雙方解除了合同。
高某、蒯某主張其租賃趙某的房屋后進(jìn)行了裝修，花費(fèi)7027.55元，提交了購買各種物品的單據(jù)32張予以證實(shí)，一審中未提供其對所租房屋進(jìn)行裝修的證據(jù)。趙某對高某、蒯某提交的單據(jù)不予認(rèn)可，并主張其并未裝修房屋。
2003年10月，被上訴人就本案爭議的房屋已另行租賃給他人，且現(xiàn)在的承租人已經(jīng)進(jìn)行了裝修。
針對爭議的房屋裝修問題，二審過程中，上訴人申請證人崔小勇、張智強(qiáng)、張勇和許洪吉出庭作證。證實(shí)高某、蒯某確實(shí)經(jīng)趙某同意對所租賃房屋進(jìn)行了裝修，花費(fèi)7000余元。趙某也承認(rèn)本案所涉及房屋租賃給上訴人時(shí)的狀況為：房屋屋頂是石棉板吊頂，地面是水泥地面，門窗是木頭門窗，隔墻是復(fù)合木板，廚房墻面刮瓷，爐灶和爐灶上面貼了瓷磚。2003年10月，被上訴人另行租賃房屋時(shí)，屋面吊頂是石棉板的，地面是瓷磚地面，鋁合金門窗，廚房爐灶上有瓷磚，墻上其他地方無瓷磚。
【審判】
原審法院認(rèn)為，高某、蒯某與趙某簽訂房屋租賃合同，后又于2003年9月份終止了租賃關(guān)系。高某、蒯某雖主張系受趙某脅迫，但沒有證據(jù)證明，因此其主張不予支持，雙方之間的租賃合同已經(jīng)解除。結(jié)合雙方約定的年租金6000元和已履行的房屋期限，趙某應(yīng)退還高某、蒯某700元。高某、蒯某要求趙某賠償房屋裝修款7000元，但其沒有提供對所租賃房屋進(jìn)行裝修的證據(jù)，提交的單據(jù)不能證明其將所購買物品用于所租房屋的裝修，故對其該項(xiàng)主張不予支持。高某、蒯某主張是因趙某的脅迫而解除合同，其并未提供相應(yīng)證據(jù)，故要求賠償停業(yè)損失7000元的主張不予支持。依照《中華人民共和國民法通則》第一百零八條之規(guī)定，判決一、趙某于判決生效后10日內(nèi)向高某、蒯某退還房屋租金700元。二、駁回高某、蒯某的其他訴訟請求。案件受理費(fèi)720元，由高某、蒯某負(fù)擔(dān)620元，趙某負(fù)擔(dān)100元。
高某、蒯某對一審判決不服，向東營市中級人民法院提出上訴。認(rèn)為，2003年2月24日，其與趙某簽訂房屋租賃協(xié)議后，對房屋進(jìn)行了裝修，花費(fèi)7027.55元是客觀事實(shí)。原判未將趙某的自認(rèn)和費(fèi)用單據(jù)結(jié)合起來進(jìn)行事實(shí)認(rèn)定錯誤。請求改判趙某賠償裝修費(fèi)7027.55元。
東營中院認(rèn)為，高某、蒯某與趙某簽訂的房屋租賃合同，是雙方真實(shí)意思表示，也不違反法律和法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效合同，并已于2003年9月份進(jìn)行解除。原判綜合年度租金數(shù)額和上訴人的實(shí)際租賃時(shí)間，判令被上訴人退還上訴人租金700元是妥當(dāng)?shù)模瑧?yīng)予維持。
一審中上訴人對所租賃房屋裝修問題，未能在法院舉證期限內(nèi)提供充分的證據(jù)，因此一審未予支持其裝修費(fèi)并無不當(dāng)。二審過程中，綜合證人證言和被上訴人對租賃房屋出租前后狀況的陳述，可以認(rèn)定經(jīng)被上訴人的同意，上訴人對承租房屋實(shí)際進(jìn)行了裝修的事實(shí)。分析上訴人一審提供的購買材料費(fèi)單據(jù)、人工費(fèi)欠條，與證人所證明的裝修項(xiàng)目所需材料基本吻合，基于現(xiàn)在已無法對上訴人裝修費(fèi)用進(jìn)行評估的實(shí)際情況，按照優(yōu)勢證據(jù)規(guī)則，可以認(rèn)定上訴人裝修房屋花費(fèi)7027.55元的事實(shí)。因該裝修費(fèi)用是上訴人對租賃物進(jìn)行改善和增設(shè)所花費(fèi)，已經(jīng)上訴人的同意，其性質(zhì)應(yīng)為有益費(fèi)用。因房屋租賃合同提前解除，給上訴人造成了實(shí)際損失，故被上訴人應(yīng)補(bǔ)償被上訴人適當(dāng)經(jīng)濟(jì)損失。綜合本案實(shí)際，以5000元為宜。綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項(xiàng)、第一百五十八條之規(guī)定，判決如下：一、維持惠民縣人民法院（2003）墾民初字第*號民事判決。二、被上訴人趙某于判決生效后10日補(bǔ)償高某、蒯某房屋裝修費(fèi)費(fèi)5000元。
【評析】
本案是一起因房屋租賃合同提前解除引發(fā)的裝修物返還糾紛。
一、房屋租賃合同中裝修物的法律性質(zhì)
民法理論中的添附，作為物權(quán)取得方式之一，我國雖無明確規(guī)定，但依他國立法規(guī)定及學(xué)理通說，將因物與他物結(jié)合，或因加工成為新物稱為添附，包括混合、加工和附合三種。
混合，指屬于不同所有人之動產(chǎn)混合，不能識別其何部屬于何人所有，或其識別需費(fèi)過巨之物。加工，指對于他人之物，加以工作或改造，而制作新物，加工的標(biāo)的物限于動產(chǎn)。附合，指異其所有人的兩個或兩個以上的有形物相結(jié)合，而交易上認(rèn)為一物者。包括動產(chǎn)與不動產(chǎn)的附和（不動產(chǎn)附和）、動產(chǎn)與動產(chǎn)的附和（動產(chǎn)附和）兩種。
法律規(guī)定附合的目的，在于按一物存在和使用更能維護(hù)物本身的價(jià)值和使用價(jià)值，對社會經(jīng)濟(jì)有利。屬于不同之人所有的動產(chǎn)和不動產(chǎn)，只有在動產(chǎn)因附和而成為不動產(chǎn)的重要部分時(shí)，才發(fā)生附和。而判斷動產(chǎn)是否因附和而成為不動產(chǎn)的重要組成部分，則通常應(yīng)斟酌其繼續(xù)性和固定性的程度，并依社會經(jīng)濟(jì)觀念確定。只有符合固定性和繼續(xù)性的客觀基準(zhǔn)和社會的經(jīng)濟(jì)觀念的主觀標(biāo)準(zhǔn)，動產(chǎn)才成為不動產(chǎn)的重要部分。此時(shí)，附合的動產(chǎn)喪失了其獨(dú)立存在的價(jià)值，而由兩個物結(jié)合為一個物。
本文所涉及的裝修，是高某、蒯某在所租賃的房屋內(nèi)部進(jìn)行美化裝修，在房屋外進(jìn)行硬化路面等，現(xiàn)在其投入的裝修物與房屋已結(jié)合在一起，符合了前面所說的固定性和繼續(xù)性的條件，可以認(rèn)為成立附合。
二、出租人對裝修物返還的認(rèn)定條件
本案中，承租人裝修已經(jīng)出租人同意，但雙方對裝修物的歸屬和補(bǔ)償未作出約定。在房屋租賃合同提前解除的情形下，承租人的裝修利益并未發(fā)揮殆盡。因此，對承租人裝修投入的費(fèi)用法院應(yīng)作出相應(yīng)處理。
添附是物權(quán)取得方式，而物權(quán)采取嚴(yán)格的法定主義。我國現(xiàn)有法律中并沒有規(guī)定添附作為物權(quán)的取得方式，因而法院按照添附的原理判案缺乏相應(yīng)的法律依據(jù)，并會違反物權(quán)法定原則。所以在處理本案時(shí)，法院不宜以添附理論直接作出裁判。但可根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定作出處理。
按照我國合同法第223條規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失。”因此，承租人對租賃物進(jìn)行改善或增設(shè)他物，由此支出的費(fèi)用具備下列兩條件時(shí)，可以請求出租人返還：一是改善或增設(shè)他物已為出租人同意。二是因該費(fèi)用的支出而使租賃物的價(jià)值增加。
本案中，高某、蒯某投入7027.55元進(jìn)行裝修的事實(shí)可以認(rèn)定，而所租賃房屋因其裝修而實(shí)現(xiàn)價(jià)值增加，因此，屬于合同法中的有益費(fèi)用。在合同提前解除前，法院判令趙某予以適當(dāng)返還是恰當(dāng)?shù)摹?/span>
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