法院強制執(zhí)行拍賣房屋后，租賃合同能解除嗎?
時間：2012-06-01 17:03:06 來源： 作者：
法院強制執(zhí)行拍賣房屋后，租賃合同能解除嗎?
【案情】
侯某與戚某簽訂了一份房屋租賃合同，兩人約定房屋的租賃期為一年，合同的簽訂日期是2009年4月18日，合同的履行期間自2009年6月1日至2012年5月30日止，約定的每年的租賃費用為5萬元（包括房屋內(nèi)的附屬設(shè)施）雙方約定出租的房屋只能用于經(jīng)營餐飲，承租人不得對于房屋進行轉(zhuǎn)租，如需要對于房屋進行裝修需要經(jīng)過出租人的同意。濟南律師服務(wù)網(wǎng)
房屋租賃合同簽訂當日，侯某就將一年的租賃費用交給了戚某，為了經(jīng)營的需要其對于房屋進行簡單的裝修。
2009年5月12日，戚某的用于出租的房屋被法院委托拍賣公司進行拍賣，并予以公告。在此期間，有很多的人來看房屋，2009年5月27日張某通過拍賣獲得此房屋。此時新的房主張某要求侯某交納房屋出租費用，否則就不讓侯某繼續(xù)經(jīng)營，于是侯某就找到戚某要求繼續(xù)履行合同，并繼續(xù)使用房屋內(nèi)的附屬設(shè)施（這些附屬設(shè)施是用于經(jīng)營飯店的設(shè)備），戚某不同意，要求搬走房屋內(nèi)的附屬設(shè)施，退還侯某房屋出租費5萬元，雙方未能協(xié)商未果。于是侯某在2009年6月8日起訴至法院要求解除房屋租賃合同，并要求戚某賠償其先期對于飯店的進行簡單裝修的損失。
【分岐】
第一種觀點，認為侯某可以訂立合同時戚某存在欺詐的行為，在簽訂合同時存在預(yù)期違約的行為，侯某可以以戚某在簽訂合同時存在欺詐，要求解除與戚某所簽訂的合同，并要求戚某承擔侯某在履行合同過程中所受到的損失，相對于新房主張某要想獲得租金，應(yīng)當向侯某主張，因拍賣獲得房屋的所有權(quán)后，侯某是實際承租人，應(yīng)當向張某交納房屋的租金，對于侯某與戚某所簽訂的房屋租賃合同可以解除。
第二種觀點，用于出租的房屋雖被拍賣，拍賣雖然轉(zhuǎn)移了房屋的所有權(quán)并不影響侯某與戚某之間的租賃合同，此房屋租賃合同可以繼續(xù)履行，新的房主張某可以向戚某主張房屋的租金，而不能向侯某主張房屋的租金，張某通過拍賣取得房屋所有權(quán)后，相對于戚某預(yù)先收取的房屋租金就沒有合法的依據(jù)，屬于不當?shù)美?，?yīng)當屬于張某那部分的房屋租金給付于張某。
第三種觀點，對于侯某與戚某所簽訂的房屋租賃合同應(yīng)當繼續(xù)履行，新的房主張某不能向戚某或侯某主張房屋的租金，因為在拍賣時張某已經(jīng)知道此房屋有租賃權(quán)，對于張某對于房屋存在的租賃權(quán)應(yīng)予以承受，即拍賣財產(chǎn)上的存在的租賃權(quán)，不因拍賣而消滅，新房主應(yīng)當予以承受此負擔，不能再明知房屋租賃合同存在的情況下，再向侯某或戚某主張收取的租金權(quán)利。
【評析】
此案爭議的焦點有兩個，第一個是侯某與戚某所簽訂的合同能否予以解除?
第二個爭議的焦點，新房主張某向誰去主張自己的獲得租金的權(quán)利？
對于第一個爭議的焦點問題對于侯某與戚某所簽訂的房屋租賃合同能否解除，筆者認為對于侯某與戚某所簽訂的房屋租賃合同，不能予以解除。在本案中，侯某與戚某所簽訂的房屋租賃合同，系雙方當事人的真實意思表示，雖然本案中用于出租的房屋被法院依法公開進行了拍賣，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院關(guān)于民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條規(guī)定第二款規(guī)定，拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其它用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上，對在先的擔保物權(quán)或其他優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當將其去除后進行拍賣。
依據(jù)此條規(guī)定，侯某不能因為房屋要進行拍賣，有人來看房子，影響其做生意為由要求解除房屋租賃合同。具體到本案中，戚某用于出租的房屋進行拍賣前，法院并沒有對此房屋進行依法查封。因此，戚某有權(quán)對于此房屋進行占有、使用、收益，可以對此房屋進行出租、抵押等。戚某將此房屋出租給戚某時并沒有存在欺詐，侯某不能以此理由要求解除合同，賠償其履行合同所造成的損失。
對于第二個爭議的焦點問題新房主張某應(yīng)如何主張自己的權(quán)利，筆者認為，應(yīng)當向戚某主張自己的權(quán)利，理由如下：
一、拍賣的房產(chǎn)是不動產(chǎn)，在這個不動產(chǎn)拍賣之前就存在租賃權(quán)，如何協(xié)調(diào)好新房主張某的利益和侯某的利益，在實踐中，都是采用承受主義，即戚某與侯某所簽訂的房屋租賃合同，對于新房主張某來說，是有約束力的，這個租賃合同，作為新房主張某必須予以承受；
二、租賃權(quán)的實現(xiàn)則重在支配標的物的使用價值，租賃權(quán)人想要實現(xiàn)自己的權(quán)利，必須實地占有標的物，為了加強對于租賃權(quán)人的權(quán)利的保護，因此最高人民法院《關(guān)于人民法院關(guān)于民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》中對于租賃權(quán)采用了承受的原則，即對于拍賣財產(chǎn)上的租賃權(quán)及用益物權(quán)不因拍賣而消滅；
三、對于新房主張某如何實現(xiàn)自己的權(quán)利，筆者認為，應(yīng)當向原出租人戚某主張權(quán)利，而不應(yīng)當向侯某主張自己的權(quán)利。此房屋拍賣成功后，戚某其已經(jīng)不再是房屋的所有權(quán)人，不能再獲得房屋的租金收入，如果戚某仍然獲得租金，對于戚某來說，就沒有合法的根據(jù)，屬于不當?shù)美?。此時戚某不是房屋的所有權(quán)人，不應(yīng)再享有對于房屋所獲得的收益，此時戚某對于房屋的租金不再享有受益權(quán)，因此新房主張某不能再向侯某要求收取租金而應(yīng)當向戚某主張收取租金的權(quán)利；
四、此案還有戚某與侯某所簽訂的房屋租賃合同中，租金中不僅僅有對房屋的使用的租金，還包括出租房屋內(nèi)的附屬設(shè)施使用的租金。對于出租房屋內(nèi)的附屬設(shè)施的部分所獲得的利益，新的房主張某，應(yīng)在所承受的租賃合同中，獲得房屋租金的同時，給予戚某一些補償，因為雙方所訂立的合同中，房屋內(nèi)的附屬設(shè)施對于侯某與戚某的合同目的能否實現(xiàn)來說十分重要，這些設(shè)施都是其所經(jīng)營餐飲所必須的設(shè)施，如果戚某取回這些設(shè)施，在履行合同過程中，租賃合同的目的就會受到影響。因此，兼顧三方的利益，對于侯某與戚某租賃合同應(yīng)繼續(xù)履行，新房主張某應(yīng)對戚某用于出租的附屬設(shè)施的收益部分，從其獲得的租金中予以扣除。濟南律師服務(wù)網(wǎng)
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