日韩欧美久久一区二区_91精品久久久久久久99蜜桃_亚洲国产成人超福利久久精品_日韩精品国产自在久久现线拍

私自轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房合同系無效合同

【案情】

原告：陳永紅

被告：范寶輝、王素華（系夫妻關(guān)系）

原告訴稱：2008年8月17日，原告與二被告達(dá)成買賣合同，合同約定有“被告自愿把自己搖號(hào)所得的經(jīng)濟(jì)適用房位，建筑面積為133.61平方米，以經(jīng)濟(jì)適用房房號(hào)錢6萬元賣與原告，房屋產(chǎn)權(quán)歸原告所有”等主要內(nèi)容，合同簽訂后，原告依約向二被告支付房號(hào)費(fèi)6萬元和首付款75 985元、其他費(fèi)用原告均已支付，該房屋于2008年12月20日交付給原告使用，自2008年10月至今原告一直在還貸，后被告行為違反約定，致使原告無法繼續(xù)向銀行還貸，故起訴來院，要求判令：1、二被告繼續(xù)履行購房買賣合同；2、二被告協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記；3、被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。

被告辯稱：原告所述不實(shí),房屋權(quán)屬無爭議。雙方簽訂合同后一致同意合同不再履行，原、被告之間購房合同所涉房產(chǎn)沒有取得權(quán)屬證書，屬于經(jīng)濟(jì)適用房，違反有關(guān)城市房地產(chǎn)管理法、《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》和相關(guān)國家政策，應(yīng)為無效合同。

【審理】

鄭州市中原區(qū)人民法院經(jīng)公開開庭審理，查明：2008年5月17日，被告范寶輝、王素華購買位于鄭州市中原區(qū)茜城花園五號(hào)樓2單元6層?xùn)|南戶經(jīng)濟(jì)適用房一套，房屋建筑面積為133.61平方米，購房款185 985元，付款方式為付首付款75 985元，余款辦理銀行按揭貸款。

2008年8月17日，原告陳永紅與被告范寶輝、王素華簽訂《購房買賣合同》一份，該合同主要約定：一、被告自愿把自己搖號(hào)所得的位于鄭州市中原區(qū)茜城花園五號(hào)樓2單元6層?xùn)|南戶經(jīng)濟(jì)適用房以房號(hào)錢6萬元賣與原告，房屋產(chǎn)權(quán)歸原告所有；二、房屋交易總價(jià)為245 985.12元，包括購房款185 985.12元和經(jīng)濟(jì)適用房房號(hào)錢6萬元等。簽訂合同時(shí)，被告王素華收到原告房號(hào)錢60 000元。

自2008年11月起，被告將房屋交付原告，原告入住并繳納了首付房款75 985元、有關(guān)稅費(fèi)和入住期間的物業(yè)使用費(fèi)用。

后因被告拒絕履行，形成糾紛，故原告起訴至法院。

【裁判】

鄭州市中原區(qū)人民法院于二 〇一一年 十二月十二日依法作出（2011）中民二初字第717號(hào)民事判決書，判決認(rèn)為：根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第六條規(guī)定：民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策。被告范寶輝、王素華購買的經(jīng)濟(jì)適用住房，系國家政策和規(guī)章規(guī)定的具有有限產(chǎn)權(quán)的政策性住房，依照國家政策規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)；購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易。但本案中原、被告形成合意，違反政策規(guī)定，進(jìn)行非正常交易，已致原告通過非合規(guī)方式獲得經(jīng)濟(jì)適用住房和被告出售住房獲得較大收益，因此原、被告的行為不具有合法性和正當(dāng)性，雙方于2008年8月17日簽訂的《購房買賣合同》應(yīng)為無效合同。因訴訟中經(jīng)本院釋明，原告未變更訴訟請求，故原告的訴請無正當(dāng)依據(jù)，不予支持。判決駁回原告訴訟請求。

【評(píng)析】

經(jīng)濟(jì)適用住房制度,是黨和國家為解決城市低收入家庭住房困難而做出的重大舉措，對(duì)改善民生、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。國務(wù)院于二○○七年八月七日下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，意見核心規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象為城市低收入住房困難家庭，低收入住房困難家庭要求購買經(jīng)濟(jì)適用住房的，由該家庭提出申請，有關(guān)單位按規(guī)定的程序進(jìn)行審查，對(duì)符合標(biāo)準(zhǔn)的，納入經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象范圍。過去享受過福利分房或購買過經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭不得再購買經(jīng)濟(jì)適用住房。已經(jīng)購買了經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭又購買其他住房的，原經(jīng)濟(jì)適用住房由政府按規(guī)定回購。嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理。經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購。政府回購的經(jīng)濟(jì)適用住房，繼續(xù)向符合條件的低收入住房困難家庭出售”。

根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局于2007年11月19日下發(fā)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，辦法核心規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房由市、縣人民政府限定價(jià)格，統(tǒng)一組織向符合購房條件的低收入家庭出售；經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行申請、審核、公示和輪侯制度；經(jīng)濟(jì)適用住房擁有有限產(chǎn)權(quán)，購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素購買。

為使城市低收入家庭住房困難戶真正享受到國家政策帶來的福利，以上規(guī)定對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的購買及轉(zhuǎn)讓條件做了極其嚴(yán)格的限定：一是規(guī)定了經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象為低收入住房困難家庭；二是規(guī)定了經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)；三是購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府回購；四是經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行申請、審核、公示和輪侯制度等。

審判實(shí)踐中，人們往往對(duì)當(dāng)事人之間形成的私自轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房合同的效力發(fā)生爭議。一方認(rèn)為：當(dāng)事人之間購買經(jīng)濟(jì)適用房，雖然違反的行政管理性規(guī)定，但合同是雙方自愿、自愿真實(shí)的意思表示，是等價(jià)有償?shù)模虼?，從維護(hù)交易誠信性、穩(wěn)定性的目的出發(fā)，應(yīng)確認(rèn)合同是有效的。一方認(rèn)為：當(dāng)事人之間購買經(jīng)濟(jì)適用房，嚴(yán)重?cái)_亂了有關(guān)部門對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的監(jiān)管秩序，侵犯了城市低收入住房困難家庭平等機(jī)會(huì)購買權(quán)和通過輪候等方式獲得保障房屋權(quán)，從維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)秩序、維護(hù)國家和不特定第三人利益的目的出發(fā)，應(yīng)確認(rèn)合同是無效合同。

筆者認(rèn)為第二種意見是恰當(dāng)?shù)?，?dāng)事人之間私自轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)系無效合同，理由如下：

一、私自轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房的雙方當(dāng)事人均非善意當(dāng)事人，主觀均有過錯(cuò)。

法律須保護(hù)人們的合法民事權(quán)利，是法律的公平正義性的具體化體現(xiàn)，換而言之，公民為滿足正當(dāng)?shù)男枨蠛瓦_(dá)到正當(dāng)?shù)哪康模瑢?shí)施的行為也不違反法律或者社會(huì)公共利益，那么該行為系民事法律行為，應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。本案中，經(jīng)濟(jì)適用房政策及配套措施的有關(guān)規(guī)定，是國務(wù)院及其組成部門公開公布實(shí)施的，具有普遍性和公知性，因此，本案原被告作為具有完全民事行為能力的人，是知曉或應(yīng)當(dāng)知曉經(jīng)濟(jì)適用房的基本制度和要求的；同時(shí)原告作為買受人、被告作為出賣人，在交易前均明確知曉其所交易的房屋性質(zhì)為經(jīng)濟(jì)適用房。因此，原、被告就買賣經(jīng)濟(jì)適用房私自達(dá)成交易的目的均不具有善意性和正當(dāng)性。作為買受人，其目的既是規(guī)避“經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象為低收入住房困難家庭”規(guī)定的購買資格要求，同時(shí)也是規(guī)避“經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行申請、審核、公示和輪侯制度”的合法購買途徑，通過付出較小的代價(jià)（經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格遠(yuǎn)低于商品房銷售價(jià)格）與擁有經(jīng)濟(jì)適用房的人員直接私自交易，從而以走“捷徑”的方式獲得房屋，其主觀具有過錯(cuò)。作為出賣人，在其獲得經(jīng)濟(jì)適用房所有權(quán)后，規(guī)避“確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府回購” 的政策規(guī)定,對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房私自進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，以期獲取較大的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用或達(dá)到其他目的，因此其主觀亦具有過錯(cuò)。

二、經(jīng)濟(jì)適用房具有相應(yīng)的特性，私自轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房的行為，不具有合法性和正當(dāng)性。

按照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房同一般商品房相比，差異很大，性質(zhì)獨(dú)特：

（一） 購買對(duì)象不同。經(jīng)濟(jì)適用房購買對(duì)象受到嚴(yán)格限制，為城市低收入住房困難家庭，且要經(jīng)過有關(guān)部門的審查，過去享受過福利分房或購買過經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭不得再購買經(jīng)濟(jì)適用住房，商品房購買對(duì)象則沒有特定限制，任何人均可按照自己的意愿作出相應(yīng)的決定。

（二） 價(jià)款和產(chǎn)權(quán)方式不同。經(jīng)濟(jì)適用房的銷售價(jià)款，由政府有關(guān)部門進(jìn)行限定。為滿足城市低收入住房困難家庭的住房需求，經(jīng)濟(jì)適用房的銷售價(jià)款遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同一時(shí)期同一地段的商品房價(jià)格，購買后，擁有經(jīng)濟(jì)適用住房有限產(chǎn)權(quán)。而商品房的開盤銷售價(jià)格由開發(fā)商根據(jù)市場情形決定，具體合同價(jià)格由購買者與開發(fā)商在平等自愿基礎(chǔ)自由協(xié)商確定，除非特定事由或特別約定，物權(quán)由購買者合法擁有，其可以自由行使、支配和處分。

（三） 購買方式不同。經(jīng)濟(jì)適用房購買途徑為特定程式，實(shí)行申請、審核、公示和輪侯抑或抽簽制度，目前我國城市低收入住房困難家庭還較多，各地在一定時(shí)間內(nèi)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房數(shù)量還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足他們的住房需要，因此經(jīng)濟(jì)適用房在相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)成為社會(huì)稀缺資源，為了盡最大可能滿足需求，除加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和投放社會(huì)的速度外，則是為購房者創(chuàng)設(shè)和賦予在平等條件下的同等機(jī)會(huì)購買權(quán)，而實(shí)現(xiàn)同等機(jī)會(huì)購買權(quán)，目前切實(shí)可行并且符合公平、公開、公正性要求的辦法就是實(shí)行申請、審核、公示和輪侯抑或抽簽制度。申請，是購房人須向有關(guān)管理機(jī)關(guān)提出書面申請，表達(dá)自己獲得房屋的意愿；審核，是有關(guān)機(jī)關(guān)對(duì)購房者的資格進(jìn)行審查和核對(duì)；公示，是有關(guān)機(jī)關(guān)對(duì)購買經(jīng)濟(jì)適用房購房過程的各個(gè)環(huán)節(jié)向社會(huì)進(jìn)行公開告示，接受社會(huì)的監(jiān)督；輪候，是按照人們行使權(quán)利的先后順序，以時(shí)間在前優(yōu)于時(shí)間在后的規(guī)則進(jìn)行，是人們?nèi)粘Ｉ钪袠闼氐?span lang="EN-US">“先來后到”思想在法律上的制度化反映；抽簽，是指按照規(guī)則由抽簽人隨機(jī)抽取簽號(hào)或由有關(guān)部門隨機(jī)派發(fā)簽號(hào)，其結(jié)果具有極大的不確定性，且中簽概率遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于抽簽總數(shù)，從性質(zhì)而言，屬于射幸合同。而商品房買賣，是目前社會(huì)經(jīng)濟(jì)中極為普遍和常見的交易形態(tài)，買賣雙方，按照自愿、自由、自主原則平等協(xié)商，締結(jié)合同，購買由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的在建或者已竣工的經(jīng)銷售備案向社會(huì)公開銷售的房屋。

（四） 轉(zhuǎn)讓方式不同。經(jīng)濟(jì)適用房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素購買。而商品房購買后是否另行轉(zhuǎn)讓，系商品房所有人的私權(quán)利，是否予以轉(zhuǎn)讓、按什么方式轉(zhuǎn)讓等等，均受法律保護(hù)，任何組織和個(gè)人不得非法干涉。

因此，經(jīng)濟(jì)適用房不同于一般商品，它的轉(zhuǎn)讓與流通，有著嚴(yán)格的限制，未按照特定程式對(duì)其進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的行為，不具有合法合規(guī)性和正當(dāng)性。

三、私自轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房，擾亂了有關(guān)部門對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的監(jiān)管秩序，侵害了國家和不特定第三人的利益。

按照經(jīng)濟(jì)適用房政策及配套措施的有關(guān)規(guī)定，有關(guān)部門對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的私自交易進(jìn)行嚴(yán)格禁止，購房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購。政府回購經(jīng)濟(jì)適用住房后，繼續(xù)向符合條件的低收入住房困難家庭出售。這樣嚴(yán)格性的規(guī)定，究其原因，是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房的目的是為了保障城市低收入住房困難家庭的住房要求，如果允許經(jīng)濟(jì)適用房私自交易，交易者為了自身非法利益，就會(huì)繞開或逃避有關(guān)部門的監(jiān)管，從而擾亂有關(guān)部門的監(jiān)管秩序；由于經(jīng)濟(jì)適用住房的政府定價(jià)較低而實(shí)際房產(chǎn)價(jià)值較大，交易者往往在政府定價(jià)與實(shí)際房產(chǎn)價(jià)值之間的差異部分中確定相應(yīng)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格，從而使售房人非法獲取轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，有關(guān)部門無法按照房屋實(shí)際價(jià)值征收有關(guān)土地、房產(chǎn)稅費(fèi)，致使有關(guān)土地、房產(chǎn)稅費(fèi)予以流失；如果允許經(jīng)濟(jì)適用房私自交易，還會(huì)使“經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行申請、審核、公示和輪侯制度”的政策規(guī)定遭受損害，致使部分經(jīng)濟(jì)適用房流入不符合條件的非低收入住房困難家庭手中，致使不符合條件的人錯(cuò)誤地享受國家住房福利政策，使本來十分緊張的經(jīng)濟(jì)適用房資源受到損害和浪費(fèi)，使低收入住房困難家庭獲得經(jīng)濟(jì)適用房的機(jī)會(huì)受到減少或延緩。因此，原告作為買受人、被告作為出賣人，私自轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房，既侵害了國家的利益，擾亂了有關(guān)部門對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的監(jiān)管秩序，也侵害了作為不特定第三人的低收入住房困難家庭的住房利益。

四、私自轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房引起較大的負(fù)面社會(huì)影響。

隨著經(jīng)濟(jì)適用房政策的深入推行，該政策的精神和內(nèi)容也深入人心，得到了廣大人民群眾的理解和支持，人民群眾從內(nèi)心也希望該政策和規(guī)定在實(shí)施過程中，不管是行政監(jiān)管部門、經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)部門、還是普通群眾都能嚴(yán)格遵守，出現(xiàn)的違法違規(guī)行為都能得到及時(shí)查糾，從而確保政策和制度規(guī)定予以公平公正地實(shí)施，使人們真正享受到社會(huì)福利。如果在司法實(shí)踐中司法機(jī)關(guān)僅從維護(hù)交易穩(wěn)定性等角度出發(fā)，認(rèn)定經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同有效，則從社會(huì)影響和社會(huì)效果來看，容易造成人們思想觀念混亂，實(shí)際鼓勵(lì)當(dāng)事人之間的不正當(dāng)交易；同時(shí)造成司法認(rèn)定與行政管理無法有效對(duì)接，使社會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房制度的認(rèn)識(shí)和適用破碎化。

綜上，私自轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房的行為，違反了《中華人民共和國民法通則》第六條 “民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策”的基本原則性規(guī)定，同時(shí)違反了《中華人民共和國合同法》第五十二條 “有下列情形之一的，合同無效：（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益”的具體規(guī)定，應(yīng)為無效合同。

對(duì)于無效合同處理，應(yīng)按照《中華人民共和國合同法》第五十六條“無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效”、第五十七條“合同無效、被撤銷或者終止的，不影響合同中獨(dú)立存在的有關(guān)解決爭議方法的條款的效力”、第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。