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連環(huán)轉(zhuǎn)租的法律責(zé)任

 [案情]

甲乙簽訂《房屋租賃合同》，甲將其所有的房屋租賃給乙經(jīng)營(yíng)，租賃期限為一年。并約定租賃期內(nèi)未經(jīng)甲書面同意，乙不得將房屋轉(zhuǎn)租。合同簽訂后，甲依約將房屋交付給乙，乙依約給付甲租金。

合同履行兩個(gè)月后，乙未經(jīng)甲同意，與丙簽訂《房屋轉(zhuǎn)租合同》，乙將其已承租的甲所有的房屋轉(zhuǎn)租給丙，租期自合同簽訂之日起至甲乙約定的租賃期限屆滿之日止，租金亦按甲乙約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。同時(shí)約定租賃期間未經(jīng)乙同意，丙不得將房屋轉(zhuǎn)租。

后丙未經(jīng)甲、乙同意，與丁口頭約定，將本案所涉房屋轉(zhuǎn)租給丁。丁對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修。甲乙約定的租賃期限屆滿后，丁仍在本案所涉房屋內(nèi)經(jīng)營(yíng)。甲無(wú)法收產(chǎn)，將乙、丙、丁共同訴至法院，要求丁立即從其所有的房屋中搬出，并給付租賃期限屆滿后的房屋使用費(fèi)，乙、丙承擔(dān)連帶責(zé)任。

[評(píng)析]

一、關(guān)于丙與丁之間轉(zhuǎn)租合同的效力問(wèn)題

所謂轉(zhuǎn)租，是指承租人不退出租賃合同關(guān)系，而將租賃物出租給他人使用、受益。根據(jù)我國(guó)《合同法》第二百二十四條規(guī)定，承租人將租賃物轉(zhuǎn)租他人的，必須經(jīng)出租人同意，由此可以看出，我國(guó)采用的是限制主義立法模式。經(jīng)出租人同意后，承租人將租賃物轉(zhuǎn)租他人的，轉(zhuǎn)租合同有效。在承租人未經(jīng)出租人同意，將租賃物轉(zhuǎn)租給次承租人，對(duì)承租人與次承租人之間的租賃合同效力的認(rèn)定，司法實(shí)踐中存在分歧。筆者認(rèn)為，轉(zhuǎn)租合同在承租人與次承租人之間達(dá)成合意時(shí)，合同已經(jīng)成立，由于未經(jīng)出租人同意，應(yīng)認(rèn)定合同尚未生效。如果出租人行使追認(rèn)權(quán)，則轉(zhuǎn)租合同應(yīng)認(rèn)定為有效，如果出租人拒絕追認(rèn)，應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效。

二、關(guān)于甲要求丁交付租賃房屋的問(wèn)題

公民的合法權(quán)益受法律保護(hù)。甲系本案所涉房屋的所有權(quán)人，對(duì)該房屋享有占有、使用、受益、處分的權(quán)利。甲作為出租人，有收取租金、在租賃合同約定的租賃期限屆滿后收回租賃房屋等權(quán)利。根據(jù)我國(guó)《合同法》及有關(guān)司法解釋的規(guī)定，依法成立的合同，對(duì)合同雙方當(dāng)事人具有法律約束力。租賃期限屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。租賃房屋被轉(zhuǎn)租的，就出租人與次承租人的關(guān)系而言，次承租人的租賃權(quán)不能對(duì)抗出租人。房屋租賃合同約定的租賃期限屆滿，出租人有權(quán)要求次承租人返還租賃房屋。本案中，乙在租賃甲房屋兩個(gè)月后，將租賃房屋轉(zhuǎn)租給丙，丙在轉(zhuǎn)租后又將該房屋轉(zhuǎn)租給丁，現(xiàn)丁在轉(zhuǎn)租合同租賃期限屆滿后，仍在該房屋內(nèi)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，甲作為房屋的所有權(quán)人，有權(quán)要求房屋的占有人返還租賃房屋。

三、關(guān)于租賃期限屆滿后的房屋使用費(fèi)應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)承擔(dān)的問(wèn)題

本案涉及到連環(huán)轉(zhuǎn)租的法律責(zé)任問(wèn)題，對(duì)于二次轉(zhuǎn)租，在多數(shù)問(wèn)題上都可以比照轉(zhuǎn)租處理。根據(jù)我國(guó)城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件的有關(guān)司法解釋規(guī)定，房屋租賃合同履行期限屆滿，出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。本案中，丁在原房屋租賃合同及轉(zhuǎn)租合同租賃期限屆滿后，仍實(shí)際占有、使用甲所有的房屋，對(duì)丁逾期騰房給甲造成的房屋使用費(fèi)損失，應(yīng)當(dāng)由丁承擔(dān)。

作為承租人的乙及次承租人的丙對(duì)甲的房屋使用費(fèi)損失是否承擔(dān)責(zé)任？筆者認(rèn)為，乙未經(jīng)甲同意，將房屋轉(zhuǎn)租給丙，丙未經(jīng)甲、乙的同意，又將房屋轉(zhuǎn)租給丁，致使在房屋租賃合同約定的租賃期限屆滿，甲無(wú)法及時(shí)收產(chǎn)，乙、丙的擅自轉(zhuǎn)租行為系嚴(yán)重違約行為，其應(yīng)對(duì)甲的房屋使用費(fèi)損失承擔(dān)賠償責(zé)任。房屋租賃合同租賃期限屆滿后，承租人逾期退房的，出租人有權(quán)要求承租人返還租賃房屋并賠償損失。租賃房屋被轉(zhuǎn)租的，出租人有權(quán)要求次承租人返還租賃房屋并賠償損失，承租人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。因此，甲的房屋使用費(fèi)損失，應(yīng)當(dāng)由乙、丙承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

四、關(guān)于丁的損失應(yīng)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)的問(wèn)題

本案中，丁之所以在租賃期限屆滿后，仍占用房屋不肯交付，主要是因?yàn)槠鋵?duì)該房屋進(jìn)行了裝修后只使用了幾個(gè)月時(shí)間，現(xiàn)甲要求丁讓房，丁的裝修損失應(yīng)誰(shuí)承擔(dān)？筆者認(rèn)為，丁與丙存在合同關(guān)系。在該關(guān)系成立之前，丙有義務(wù)向丁如實(shí)陳述有關(guān)情況，使對(duì)方能有正確選擇。丙既不是房屋的產(chǎn)權(quán)人，也不是房屋的承租人，其對(duì)于租賃房屋的處分是非法的。根據(jù)我國(guó)《合同法》第四十二條的規(guī)定，丙未告知丁某有關(guān)與乙租賃關(guān)系，屬于隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，同時(shí)也違背了誠(chéng)實(shí)信用原則。丁基于對(duì)丙的信任才做出租房的行為的，為經(jīng)營(yíng)而進(jìn)行了裝修，產(chǎn)生一定的投入?，F(xiàn)在由于房屋的產(chǎn)權(quán)人甲要求騰房，而丙丁之間的租賃關(guān)系到無(wú)法對(duì)抗房屋所有權(quán)人基于物權(quán)提出的要求，從而使投入變成損失。因此丙應(yīng)對(duì)丁的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。當(dāng)然，丁某要想獲得賠償，應(yīng)當(dāng)提出反訴，或另案起訴。