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房屋買賣過程中定金罰責(zé)的適用

【案情】

2010年4月14日，原、被告經(jīng)協(xié)商簽訂了一份《買賣房協(xié)議》，約定被告將自建房屋132平方米磚瓦結(jié)構(gòu)、99平方米草泥結(jié)構(gòu)房屋賣給原告，價(jià)格為25萬元，原告先行給付15萬元定金，余款10萬元于被告6月6日倒房時(shí)交清，如被告到期不倒房或交付房屋證照有債務(wù)糾紛等問題，被告必須如數(shù)退還定金，如哪方違約，應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任，罰金15萬元；合同簽訂后，原告給付了被告15萬元定金，被告給原告出具了收據(jù)；數(shù)日后，黑龍江省蘿北縣房產(chǎn)部門到被告房屋所在的區(qū)域做房屋動(dòng)遷摸底調(diào)查，被告認(rèn)為被原告欺騙，多次找原告要求退還定金，不再賣房，但原告不同意解除賣房協(xié)議，要求繼續(xù)履行；2010年5月10日，被告將該房屋賣給了其女婿陳軍，并且雙方到房產(chǎn)部門辦理了過戶手續(xù)；現(xiàn)原、被告雙方協(xié)商未果，原告訴訟到法院，要求被告繼續(xù)履行購房協(xié)議。

審判

法院經(jīng)審理認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，按照約定全面履行自己的義務(wù)，原、被告經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成購買房屋的協(xié)議，被告應(yīng)按協(xié)議履行；被告認(rèn)為原告以欺騙手段與被告簽訂《賣房協(xié)議》，沒有充分的證據(jù)證明，法院不予支持；被告在收取原告定金的情況下，又違反約定將該房屋賣給了他人，并且辦理了房屋買賣過戶手續(xù)，導(dǎo)致原、被告簽訂的賣房協(xié)議不能履行，該協(xié)議應(yīng)予解除，被告亦應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；原、被告雙方協(xié)商的購房?jī)r(jià)格為250，000.00元，原告交付被告定金150，000.00元，該定金條款違反法律關(guān)于定金數(shù)額不得超過主合同標(biāo)的額百分之二十的規(guī)定，應(yīng)按法律規(guī)定確定該定金數(shù)額為50，000.00元，被告違反合同約定導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行，應(yīng)承擔(dān)雙倍返還定金的民事責(zé)任，即被告應(yīng)返還原告150，000.00元以及違約定金50，000.00元。遂判決解除原、被告于2010年4月14日簽訂的《買賣房協(xié)議》，被告于本判決生效后十五日內(nèi)，返還原告已給付的150，000.00元和違約定金50，000.00元，共計(jì)200，000.00元；

【評(píng)析】

本案是起因房屋買賣引發(fā)的訴訟，案情并不復(fù)雜，但其中涉及到數(shù)個(gè)法律條文的適用，濟(jì)南律師服務(wù)網(wǎng)曲律師在此淺析一下本案中涉及到的幾個(gè)法律關(guān)系。

一、房屋買賣合同的簽訂

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的理論，買賣合同是指當(dāng)事人雙方約定一方交付標(biāo)的物并轉(zhuǎn)移所有權(quán)于他方，他方支付價(jià)款的合同。其中依約定應(yīng)交付標(biāo)的物并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣人，受領(lǐng)標(biāo)的物并支付價(jià)款的一方為買受人，出賣人交付的標(biāo)的物稱為出賣物。買賣合同作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中最基本、最典型、最普遍的商品交換形式和法律關(guān)系，存在于我們生活的各個(gè)方面。房屋買賣合同作為一種特殊的買賣合同，它是指出賣人將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)與買受人，買受人支付價(jià)款的合同，它既有買賣合同的一般特征，也有其自身固有的特征。這主要表現(xiàn)為1、出賣人將所出賣的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，買受人支付相應(yīng)的價(jià)款；2、房屋買賣合同是諾成、雙務(wù)、有償合同；3、房屋買賣合同的標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)，其所有權(quán)的轉(zhuǎn)移必須辦理登記手續(xù)；4、房屋買賣合同屬于法律規(guī)定的要式法律行為。

受我國(guó)國(guó)情影響，我國(guó)房屋存在多樣性，根據(jù)不同標(biāo)準(zhǔn)，可劃分為農(nóng)村房屋、城市房屋、住宅用房、商業(yè)用房、公房、私房、商品房、現(xiàn)房、期房、新建房和舊房等等，本案中原被告雙方爭(zhēng)議的房屋應(yīng)屬于住宅用房，他是供被告家庭和個(gè)人日常生活居住使用的房屋，這所房屋的買賣具有上述幾個(gè)法律特征，因此亦應(yīng)按法律規(guī)定來轉(zhuǎn)移所有權(quán)。在雙方買賣過程中，原、被告主體合格，意思表示真實(shí)，雙方約定的內(nèi)容不違反法律規(guī)定、行政法規(guī)或者社會(huì)公共利益，因此該合同是依法成立的，且自成立時(shí)生效，即雙方簽訂的房屋買賣合同是有效合同。

二、房屋買賣合同的履行

《合同法》第六十條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。被告方在收取定金后，應(yīng)在指定日期履行騰讓住房的義務(wù)，原告方亦應(yīng)在被告騰讓住房時(shí)，交清剩余款項(xiàng)。但是，被告在履行合同過程中，認(rèn)為被原告所欺騙，因?yàn)樵摲课菟诘膮^(qū)域要進(jìn)行動(dòng)遷，而動(dòng)遷費(fèi)恐怕要比雙方約定的房款高一些，因此被告提出反悔，要求退還收到的定金，而原告認(rèn)為被告應(yīng)按合同履行，只要房不退款。在此過程中，被告以欠他人款為由，將爭(zhēng)議的房屋又賣給了其女婿陳軍，并且雙方到房產(chǎn)部門辦理了過戶手續(xù)，導(dǎo)致“一房二賣”，由此引發(fā)訴訟。

很顯然，被告的行為違反了《合同法》中的誠實(shí)信用原則，其不僅不按約定履行合同，而且又將房屋轉(zhuǎn)賣了他人并辦理了房屋登記手續(xù)，使該房屋的所有權(quán)人依法進(jìn)行了變更，導(dǎo)致房屋買賣合同不能繼續(xù)履行，被告負(fù)有全部的違約責(zé)任。

三、房屋買賣合同的解除

《合同法》第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。所謂繼續(xù)履行，也稱實(shí)際履行、強(qiáng)制履行，作為一種違約后的補(bǔ)救方式，是指非違約方請(qǐng)求違約方按照合同約定的標(biāo)的履行合同義務(wù)，而不能以其他標(biāo)的加以代替。在一物二賣的情況下，因兩個(gè)買賣合同的標(biāo)的物均為特定物，就同一特定標(biāo)的物出賣人是無法多次履行的，特別是房屋買賣合同，因房屋的不可移動(dòng)性，使得一房數(shù)的出賣人在承擔(dān)繼續(xù)履行責(zé)任時(shí)，成為法律上和事實(shí)上的履行不能。因此在這種情況下，符合了《合同法》九十四條規(guī)定的解除條件，即當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的。因此被告的一房二賣行為構(gòu)成了根本的違約，導(dǎo)致原告購買房屋的目的徹底落空，該房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)解除。