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用租賃房屋與他人合伙經(jīng)營是否構成轉租

【案情】

2007年7月3日，原告隆鑫公司與被告肖偉之間訂立了《隆鑫公司賓館餐廳承包合同》，有效期至2015年7月30日止。合同約定：乙方每年分兩次（每年的8月1日、2月1日前各一次）向甲方繳納承包金；不得擅自轉租，也不得改變餐廳用途，否則原告隆鑫公司有權解除承包合同。2011年8月份，由于餐廳經(jīng)營不景氣，被告肖偉將該餐廳改為化妝品經(jīng)營，原告隆鑫公司并未提出異議，依然按照合同的約定，接受被告肖偉繳納的租金。2012年7月20日被告肖偉與第三人楊蘭、李清合作，共同投資，將該餐廳改作養(yǎng)生館。被告肖偉以及第三人并根據(jù)經(jīng)營需要，對餐廳內部結構重新進行裝修。為此，原告隆鑫公司以被告肖偉的行為已經(jīng)嚴重違反合同關于不得擅自轉租以及不得改變餐廳用途的約定，且被告肖偉裝修餐廳內部結構的行為，損害了建筑物的主體結構，嚴重危害自身以及他人的人身、財產(chǎn)安全為由，向本院起訴要求解除與被告的賓館餐廳承包合同。

【爭議焦點】

本案是一起因為租賃房屋而引起的糾紛，在本案中所涉及的爭議焦點主要有三個：

（1）被告肖偉與第三人進行合伙經(jīng)營其他服務的行為，是否構成法律上認定的轉租？

（2）被告肖偉對餐廳內部進行裝修是否改變了餐廳主體結構以及對建筑物主體是否構成威脅？

（3）被告肖偉改變餐廳的經(jīng)營性質是否違反合同約定？

【評析】

（一）被告肖云奎與第三人進行合伙經(jīng)營其他服務的行為并不構成法律規(guī)定的轉租行為。

目前，我國民法學說主要經(jīng)臺灣而繼受德國，因此我國立法者在對私權領域的立法首先考慮的原則還是充分尊重當事人的意思自治，只要沒有違反法律的強制規(guī)定都是可以的，這就是我們經(jīng)常所說的“私權神圣”，其包涵三層基本意義：（1）民法以充分創(chuàng)設和保障私權為己任，即私權本位；（2）任何私權，均受法律之平等保護，具有不可侵犯性，非依法律程序不受剝奪或限制；（3）人格權神圣和所有權神圣是私權神圣的重點。但是我國遵行在私權神圣這個過程中也出現(xiàn)了對德國和臺灣的民法私權理論缺乏內在的反思能力，尤其體現(xiàn)為現(xiàn)階段出現(xiàn)了一些的“公共利益”，這作為對民法私權的限制，需要我們不斷的深入研究，這個過程可以是“分析法學”與 “邏輯法學體系”的健全。這些均是我國私權立法的出發(fā)點，也是最終的落腳點。具體到本案中，只要是雙方當事人沒有違法私權意思自治的情況，法律會絕對尊重雙方簽訂的合同，任何一方一旦簽訂合同，就需要對其自身行為負責，不得隨意更改，也只有這樣，我國的市場經(jīng)濟才能得到全面健康的發(fā)展，這是必不可少的制度保障。

在本案中被告肖云奎在2011年與第三人楊花蘭、李秀清訂立合伙協(xié)議，期限為三年，雙方約定共同出資建立養(yǎng)生館。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二款規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”這是雙方當事人在私權領域的一種自由行使意志的表現(xiàn)。而所謂轉租，是指承租人在租賃期間將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為，包括以聯(lián)營、承包經(jīng)營等名義，將承租房屋交付給他人使用并獲得租金性質的保底收益的，均為房屋轉租，而且轉租至少涉及三方（原出租人、原承租人和新承租人）和兩份租約（原出租人和租約）。但在本案中只有一份租賃協(xié)議，并不存在新的租賃合同。同時本案中被告肖云奎與第三人的行為是通過正常的合伙經(jīng)營，并沒有收取租金，也沒有將房屋交付他人使用，不存在承租人在租賃期內將租入資產(chǎn)出租給第三方的行為。且被告肖云奎在承租餐廳之后，具有獨立自主選擇或改變經(jīng)營方式的權利，他人包括出租人均無權干涉。被告的營業(yè)執(zhí)照上也包含也經(jīng)營養(yǎng)生服務的內容。被告肖云奎根據(jù)營業(yè)執(zhí)照上的經(jīng)營范圍與第三人合伙共同經(jīng)營養(yǎng)生館，這屬于共同合伙人內部租賃經(jīng)營方式的正常變化，既未改變租賃經(jīng)營性質，又提高了租賃經(jīng)營效益，于租賃雙方均有益無害。因此被告的行為只是在經(jīng)營過程中經(jīng)營方式按合伙人的意愿發(fā)生了改變，并非原告所訴的轉租行為；

（二）被告肖云奎對餐廳內部進行裝修并沒有改變了餐廳主體結構以及對建筑物主體是否構成威脅。

被告肖云奎以及第三人楊花蘭、李秀清為了裝修需要以及經(jīng)營方便，將原本餐廳內的一塊隔板拆掉，主審法官認為餐廳在建造時本身就沒有這一塊墻板，這是被告肖云奎在經(jīng)營餐廳過程中為經(jīng)營需要自行加上去的，且經(jīng)過承租人同意，現(xiàn)在被告肖云奎再次因為經(jīng)營需要拆除隔板，應算是一種恢復原狀的行為，因此將其拆除不會對房屋造成任何影響，更不會對他人人身、財產(chǎn)安全構成威脅。被告并沒有違法裝修不得損害房屋主體結構的合同義務，這屬于合理使用租賃物的行為。而所謂合理使用的判斷標準一般按照以下三點：(1)當事人之間對租賃物的使用方式有約定的，承租人應當按照約定的方式使用，否則為不合理使用；(2)如果當事人對租賃物的使用方式?jīng)]有約定或者約定不明的，應當根據(jù)《合同法》第61條的規(guī)定進行判斷。也就是說，可以由當事人對租賃物的使用問題補充協(xié)議；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關條款或者交易習慣進行確定；(3)按照《合同法》第61條的規(guī)定仍然無法確定租賃物的使用方式的，承租人應當按照租賃物的性質使用。在本案中，原告濰坊市隆鑫公司對于被告自行加上隔板的行為時認可的，現(xiàn)在被告肖云奎認為隔板并不適合，自己重新將隔板拆除，使房屋結構恢復原狀，不會對房屋主體結構造成損害，也不會對他人人身安全構成威脅，原告濰坊市隆鑫公司不能據(jù)此認為改變了餐廳結構，亦不能據(jù)此解除承租合同。

（三）被告肖云奎改變餐廳的經(jīng)營性質沒有違反合同約定

雖然本案中原、被告在簽訂合同時是以經(jīng)營餐館為目的，但是被告肖云奎在原告濰坊市隆鑫公司提出異議之前就已經(jīng)改變了餐廳的用途，與他人合伙進行經(jīng)營養(yǎng)生館，而原告濰坊市隆鑫公司在知道被肖云奎告從事其他服務后一直沒有提出異議，還是按照合同約定接受被告繳納的租金，這可以視為原告濰坊市隆鑫公司對被告肖云奎從事其他經(jīng)營服務的一種認可。因此現(xiàn)在原告濰坊市隆鑫公司起訴被告肖云奎以及第三人要求確認轉租行為無效，并解除租賃合同收回房屋，無論從事實際上還是理由上，都是說不通的。

（四）雙方簽訂的合同合法有效。2007年7月3日，原、被告雙方訂立了《濰坊市隆鑫公司賓館餐廳承包合同》是雙方真實意思表示，且不違反國家法律的規(guī)定，應受法律的保護，雙方應按照合同約定的內容，全面履行自己的合同義務。

綜上所訴，筆者認為，原告濰坊市隆鑫公司起訴被告肖云奎等人房屋租賃合同糾紛一案，被告肖云奎將自己承租的房屋入股與他人合伙經(jīng)營養(yǎng)生館，此種行為并不構成法律規(guī)定的轉租行為，原告不能以此理由解除租賃合同；作為房屋新增的隔板墻，在房屋建造過程中本身就不存在，是承租人為經(jīng)營需要自行加上的，并不是房屋的主體部分，對其拆除亦不會對房屋主體造成破壞，原告不應以此理由解除租賃合同；雖然被告肖云奎改變了餐廳的用途，但是原告一直沒有提出異議，而是按時接受被告肖云奎繳納的租金，這足以證明原告對被告改變餐廳用途的一種認可。故此原告的訴訟請求，本院不予支持。