濟(jì)南房產(chǎn)律師：如何購買共有房產(chǎn)
時(shí)間：2012-08-16 19:16:53 來源： 作者：
如何購買共有房產(chǎn) 房產(chǎn)證上有一個(gè)以上的權(quán)利人，這種房產(chǎn)就是數(shù)人共有的房產(chǎn)。購買共有的房產(chǎn)必須要取得所有共有人的同意，否則，買賣合同可能被認(rèn)定為無效。有以下幾種情況要注意：濟(jì)南律師服務(wù)
1、房產(chǎn)證上是甲一個(gè)人的名字，但系甲與乙在婚后購買的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，甲未經(jīng)乙同意將房屋出售給丙。乙是否能主張甲與丙簽訂的買賣合同無效？
盡管甲出售房屋未經(jīng)乙的同意，但由于不動(dòng)產(chǎn)登記具有公示、公信的效力，對丙而言，他沒有義務(wù)也沒有能力對該房產(chǎn)是否系甲的夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行核查，因此只要丙是善意的，不明知甲與乙的婚姻關(guān)系且乙不同意的事實(shí)，則買賣合同是有效的。
2、產(chǎn)權(quán)證上是甲和乙兩個(gè)人的名字，甲和乙是夫妻關(guān)系，但簽訂合同時(shí)乙并沒有出面，乙的名字是甲代其簽訂的，乙是否能主張未經(jīng)其同意買賣合同無效？
根據(jù)最高法院婚姻法司法解釋（一）第十七條的規(guī)定，“（一）夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。”
出售房屋一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是“非日常生活需要”，只要丙“有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示”，則丙就是善意購買人，那合同就應(yīng)當(dāng)有效。當(dāng)然，丙要證明自己是善意購買人，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)表明他有理由相信出售房屋是甲與乙的共同意愿。濟(jì)南律師服務(wù)
因此，購買共有的房產(chǎn)，簽訂合同時(shí)最好讓所有共有人都簽名，并核對其身份。如果其中有共有人并未出面，而是其他人代簽，則要重點(diǎn)審核簽名的人有無代理權(quán)，可要求其出具委托書。如果共有人之一是未成年人，要注意簽訂合同的人與未成年人是什么關(guān)系，是不是未成年人的監(jiān)護(hù)人。
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