濟(jì)南房產(chǎn)律師：如何購(gòu)買有抵押的房產(chǎn)
時(shí)間：2012-08-16 19:31:36 來(lái)源： 作者：
如何購(gòu)買有抵押的房產(chǎn) 購(gòu)買有抵押的房產(chǎn)，下家可以到房屋所在區(qū)的房地產(chǎn)交易中心查詢房屋權(quán)屬、抵押情況等相關(guān)信息。
上家向銀行或者個(gè)人借款并以房產(chǎn)作為抵押的，那銀行或者個(gè)人就是抵押權(quán)人，在債務(wù)人不能償還債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求將房產(chǎn)拍賣用來(lái)清償債務(wù)。要想購(gòu)買有抵押的房屋并順利辦理過(guò)戶交易手續(xù)，一般采用以下兩種方式：濟(jì)南律師服務(wù)
第一種方式：上家先還清貸款，并從抵押權(quán)人處取得《他項(xiàng)權(quán)證》，然后到房地產(chǎn)交易中心辦理抵押登記注銷手續(xù)，辦完注銷手續(xù)后一般七天左右就能辦理過(guò)戶交易手續(xù)。如果抵押權(quán)人是銀行，需要向銀行預(yù)約還款時(shí)間。有些銀行還規(guī)定在還款當(dāng)天不能取得《他項(xiàng)權(quán)證》，因此上家要向銀行詳細(xì)詢問(wèn)提前還貸的步驟和所需時(shí)間。
第二種方式：辦理銀行轉(zhuǎn)按揭手續(xù)（銀行是抵押權(quán)人時(shí)才可以辦理），轉(zhuǎn)按揭不需要上家提前還貸和辦理抵押注銷手續(xù)，但對(duì)貸款人的審核比較嚴(yán)格，而且并不是每一家銀行都有轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。因此，相比之下第一種先還貸的辦法手續(xù)簡(jiǎn)單，時(shí)間較快，所以采用的人較多。
采用第一種方先還貸方式的，如果上家用自有資金提前還貸后再過(guò)戶交易，對(duì)下家來(lái)講則不存在風(fēng)險(xiǎn)，不過(guò)實(shí)務(wù)中上家往往要求下家先付一部分首付，用首付幫其提前還貸。這時(shí)，下家一定要把握好以下兩點(diǎn)：
1、要盡量壓縮付首付至過(guò)戶的時(shí)間
如向銀行提前還貸，要按以下步驟進(jìn)行：
首先，上家要向銀行預(yù)約還款時(shí)間，預(yù)約的時(shí)間視銀行而略有不同；
其次，在約定的時(shí)間到銀行還貸；有的銀行在還款當(dāng)天，有的銀行還款后幾日內(nèi)可出《他項(xiàng)權(quán)證》；
第三，上家在取得《他項(xiàng)權(quán)證》后才能到房地產(chǎn)交易中心辦理抵押注銷登記手續(xù)；
第四，辦理抵押注銷登記手續(xù)后七日左右方可辦理過(guò)戶交易手續(xù)。
因此，下家將付首付到過(guò)戶交易的時(shí)間壓縮得越短越好，這樣下家首付的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越小，交易會(huì)越安全。
下家錯(cuò)誤的做法是：在簽訂買賣合同當(dāng)天就支付首付，等到合同約定過(guò)戶的時(shí)間再到交易中心過(guò)戶。這種做法使下家完全失去了對(duì)首付監(jiān)管，而上家則完全有可能將首付挪作他用而不去提前還貸。
下家正確的做法是：向上家的貸款銀行了解提前還貸的時(shí)間，爭(zhēng)取在合同中約定付首付和提前還貸在同一天，并要求上家在取得《他項(xiàng)權(quán)證》的當(dāng)天就到交易中心辦理抵押注銷手續(xù)。
2、盡量將首付直接付到上家的貸款銀行
為防止上家收受首付后挪作他用，下家可要求上家先向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，再在銀行規(guī)定的還貸當(dāng)天與上家一同到銀行，將首付直接劃給上家的貸款賬戶，讓銀行當(dāng)即劃走首付用于歸還貸款。
與抵押類似的還有典當(dāng)，有典當(dāng)?shù)姆慨a(chǎn)也要先還清典當(dāng)公司的借款才能過(guò)戶。濟(jì)南律師服務(wù)
此外，還要注意借款人和貸款人必須要一起到房地產(chǎn)交易中心辦理抵押登記手續(xù)，抵押才有效。如果你借錢給別人，對(duì)方聲稱“用自己的房產(chǎn)來(lái)抵押”，甚至把房產(chǎn)證交給你保管，或者寫了一份抵押借款合同或承諾書等等，但是沒(méi)有去辦理抵押登記手續(xù)，那么這樣的“抵押”不會(huì)產(chǎn)生什么作用，對(duì)方仍然可以順利地將他的房產(chǎn)賣掉后溜之大吉。
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