濟(jì)南房產(chǎn)律師：商品房買賣中的常見糾紛
時(shí)間：2012-08-17 21:07:57 來源： 作者：
商品房買賣中的常見糾紛 近幾年來，我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，商品房買賣從一種新鮮事物逐漸演化為一種大眾消費(fèi)現(xiàn)象。由于房地產(chǎn)業(yè)在我國發(fā)展時(shí)間較短，有關(guān)這方面的法律僅《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及最高人民法院頒布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，這些法律規(guī)定較為籠統(tǒng)，導(dǎo)致實(shí)踐中存在許多模糊認(rèn)識，商品房銷售市場也較為混亂，糾紛層出不窮。
一、商品房買賣合同糾紛案件的概況及特點(diǎn) 濟(jì)南律師服務(wù)
從當(dāng)事人在訴訟中的地位看，統(tǒng)計(jì)案件中無一例外房地產(chǎn)開發(fā)商作為被告，這說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)侵犯購房者權(quán)益的情況較為突出，購房人在購房過程中承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較多。
商品房買賣合同糾紛案件受理數(shù)量呈階段性、小區(qū)性，也就是說，商品房買賣合同糾紛案件訴訟的提起是隨著我市房地產(chǎn)的開發(fā)情況而出現(xiàn)的，某一小區(qū)的開發(fā)及交付，都相應(yīng)產(chǎn)生了一定數(shù)量的糾紛。
同一小區(qū)遇到同樣的問題，部分維權(quán)意識強(qiáng)的的買受人通常會(huì)結(jié)伴提起訴訟，另一部分買受人處于觀望狀態(tài)，一旦案件的審理結(jié)果對己方有利，則其他同種情況的買受人會(huì)立刻提起訴訟。
二、 較常見的商品房買賣合同糾紛類型及分析
1、逾期不能正常交付型
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期不能正常交付是商品房買賣合同糾紛中比較常見的類型，通常有兩類情況，一是因開發(fā)商資金不足或預(yù)售不成功，預(yù)售人違法將預(yù)售款轉(zhuǎn)向投入其它項(xiàng)目或其它行業(yè)造成的逾期交房，二是施工或配套設(shè)施進(jìn)度等原因引起的逾期交房。
對于此類糾紛，2003年司法解釋規(guī)定了購房方催告權(quán)和解除合同權(quán)。從切實(shí)維護(hù)購買方的合法利益角度出發(fā)，開發(fā)商在催告后三個(gè)月內(nèi)履行的，同時(shí)要承擔(dān)違約責(zé)任。如果預(yù)售方在經(jīng)催告后三個(gè)月內(nèi)仍不能履行的，購房方有選擇要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任或解除合同并要求賠償損失（損失可比照房屋價(jià)格上漲或?qū)嶋H損失計(jì)算）的權(quán)利。對于延期履行合同，如果未約定違約金數(shù)額，可按照已付房款額比照銀行逾期還款罰息計(jì)算。
2、故意隱瞞相關(guān)資質(zhì)型
我國現(xiàn)行法律法規(guī)對從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為已經(jīng)作出了比較完善的規(guī)定，而在現(xiàn)實(shí)生活中，除了因房地產(chǎn)管理部門審核不嚴(yán)，出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然取得了商品房預(yù)售許可證明，但并不實(shí)際具備商品房預(yù)售法定條件的情形外，還有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)置法律法規(guī)于不顧，明明未取得商品房預(yù)售許可證明，卻哄篇買受人稱已取得商品房預(yù)售許可證明；明明未取得合法的土地使用權(quán)，卻大張旗鼓地進(jìn)行工程建設(shè)；明明不具備簽訂商品房買賣合同的基本條件，卻通過采取簽訂名目繁多的認(rèn)購、定購協(xié)議的形式為買受人設(shè)立種種陷阱。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：“商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并以經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明”?！吨腥A人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”。
3、權(quán)屬證書缺失型
城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定，預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付適用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)并更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。開發(fā)商違反上述條款，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)或合同約定的期限內(nèi)，未及時(shí)協(xié)助買受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)屬證書，或未在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦理房屋所有權(quán)初始登記，買受人要求開發(fā)商按照《解釋》規(guī)定或合同約定為其辦理房屋權(quán)屬證書，并支付違約金。
4、質(zhì)量瑕疵型
質(zhì)量瑕疵主要是指面積縮水、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與宣傳不一致甚至不符合正常使用或個(gè)別地方影響正常使用等，我們認(rèn)為應(yīng)加大質(zhì)量保障的立法，確保購買者的利益。房屋縮水，司法解釋已有明確規(guī)定。對于存在質(zhì)量瑕疵的預(yù)售房屋，司法解釋也作出了具體規(guī)定。如質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。但該規(guī)定，過于規(guī)范，不利于操作，仍須進(jìn)一步明確嚴(yán)重影響正常居住使用的范圍。另外，開發(fā)商售房過程中所作的承諾與實(shí)際不一致的，法律應(yīng)規(guī)定開發(fā)商承擔(dān)支付房款20%以上違約金，因?yàn)樵谫彿窟^程中，購房方一般處于弱勢地位，合同中一般對此違約沒有約定，同時(shí)有時(shí)該類違造成的損失難以計(jì)算，致使該類違約出現(xiàn)后，無法追究開發(fā)商的違約責(zé)任。
5、宣傳廣告失真型
一些房地產(chǎn)商在預(yù)售宣傳時(shí)，一般者散發(fā)精致的售樓書，許諾所預(yù)售房屋有優(yōu)美的環(huán)境，高尚的品位，完美的配套設(shè)施，周全的物業(yè)管理。消費(fèi)者在接收預(yù)購的房屋后才發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況與廣告宣傳大有出入，一些配套設(shè)施遲遲難以落實(shí)，甚至有些就是虛假廣告，根本就是無中生有，蒙騙消費(fèi)者，物業(yè)管理更是質(zhì)價(jià)不符。消費(fèi)者為此與房地產(chǎn)商討“說法”時(shí)，房地產(chǎn)商往往尋找各種理由推卸責(zé)任。
三、商品房預(yù)售中消費(fèi)者權(quán)益受損的原因
1、因開發(fā)周期長，不確定因素多，使開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)增大，開發(fā)商預(yù)收了購房者的房款后，所建項(xiàng)目未能按期竣工或如期交付房屋，引發(fā)訴訟。
2、預(yù)售廣告和宣傳資料為吸引更多購房者夸大其辭，當(dāng)房屋竣工后，卻出現(xiàn)實(shí)際交付的房屋與原介紹的文字材料、廣告宣傳相去甚遠(yuǎn)的情況，引起購房者不滿。
3、行政監(jiān)管力度不夠致使房地產(chǎn)市場不規(guī)范。商品房在預(yù)售之前必須先到縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門辦理商品房預(yù)售證明。通過對商品房預(yù)售證辦理需要提供的手續(xù)的檢查，即可知道該開發(fā)項(xiàng)目的手續(xù)齊全與否。在這個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中如果行政主管部門不能嚴(yán)格把關(guān)，在證件不齊的情況下，辦理了“商品房預(yù)售證，那么開發(fā)商對消費(fèi)者利益的侵犯就會(huì)成為必然。”
4、開發(fā)商與購房者地位相對不平等。在現(xiàn)有的市場背景下，相對于財(cái)雄勢大的開發(fā)商來講，廣大購房者處于明顯的弱勢地位。購房者大多法律意識淡薄，交易知識匱乏，風(fēng)險(xiǎn)防范和處理能力不足，合法權(quán)益容易受到侵害。
5、商品房買賣合同一般為開發(fā)商單方提供的格式條款合同，并且合同中開發(fā)商任意增加附加條款，從而限制買受人的權(quán)利，增加買受人的義務(wù)，免除或減輕開發(fā)商的部分責(zé)任，而買受人自我保護(hù)意識差，簽訂合同時(shí)未認(rèn)真仔細(xì)閱讀合同主文和附加條款，導(dǎo)致雙方對合同條款產(chǎn)生歧義。
四、解決糾紛的對策及建議
國家應(yīng)規(guī)范商品房買賣市場。買受人在商品房買賣合同中處于弱勢地位，國家應(yīng)完善保護(hù)購房者合法權(quán)益的配套法律法規(guī)，加強(qiáng)商品房買賣市場的全面整頓。切實(shí)保護(hù)買受人權(quán)益，避免造成買受人對訴訟時(shí)因?qū)﹂_發(fā)商的口頭承諾無法舉證而敗訴的現(xiàn)象。
政府要加大對商品房開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管力度。目前，商品房開發(fā)市場準(zhǔn)入門檻偏低，監(jiān)管力度不足，一些不具備條件的企業(yè)通過掛靠、承包等方式，取得了房地產(chǎn)經(jīng)營資格，而相關(guān)職能部門、被掛靠的企業(yè)又未能對其進(jìn)行有效管理，這是房地產(chǎn)開發(fā)過程中產(chǎn)生問題和糾紛較多不可忽視的因素。政府應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批程序，加強(qiáng)項(xiàng)目的跟蹤管理，依法查處違法、違規(guī)開發(fā)建設(shè)行為；要把好市場準(zhǔn)入關(guān)，依法嚴(yán)厲打擊抽逃注冊資本金、項(xiàng)目資本金、無證或者超越經(jīng)營范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等行為，把不具備相關(guān)資質(zhì)和資金實(shí)力的企業(yè)堅(jiān)決清退出房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場；要規(guī)范商品房面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和辦法，依法查處面積縮水行為；強(qiáng)化合同管理，依法查處合同欺詐行為；強(qiáng)化竣工驗(yàn)收制度，切實(shí)把好交付使用關(guān)；加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理，依法查處違法廣告行為。
商品房開發(fā)企業(yè)需加強(qiáng)自身約束，強(qiáng)化制度管理，提高企業(yè)誠信度。開發(fā)商的資質(zhì)和誠信是保障投資者獲得投資收益的前提條件。商品房開發(fā)企業(yè)應(yīng)擯棄目光短淺，唯利是圖的自我毀滅作風(fēng)，切實(shí)提高企業(yè)的管理水平、服務(wù)水平、建造資質(zhì)，保證交付房屋質(zhì)量，從根本上減少糾紛的發(fā)生。濟(jì)南律師服務(wù)
買受人要提高法律意識和自我保護(hù)意識。實(shí)踐中，購房者大多法律意識淡薄，交易知識匱乏，風(fēng)險(xiǎn)防范和處理能力不足，在權(quán)利受到或即將受到損害時(shí)，未能及時(shí)通過行使不安抗辯權(quán)、同時(shí)履行抗辯權(quán)等法律原則和制度保護(hù)自己的合法權(quán)益。因此，買受人在與開發(fā)商簽訂合同時(shí)，應(yīng)仔細(xì)閱讀并理解合同條款，弄清合同中是否有應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)義務(wù)而免除或減輕其責(zé)任的條款。
|
|
 |
關(guān)于濟(jì)南律師 | 服務(wù)領(lǐng)域 | 免責(zé)聲明 | 隱私保護(hù) | 網(wǎng)站地圖 | 加入收藏 | 聯(lián)系濟(jì)南律師 Copyright © 2011-2020 www.peteryuan.net All Rights Reserved 濟(jì)南律師服務(wù)網(wǎng) 版權(quán)所有 地址：濟(jì)南市高新區(qū)舜華路2000號舜泰廣場8號樓B區(qū)20層 電話：18764085338 / 13153186795 / 13964129308 QQ：16719403 / 1315748249 / 827198980 E-mail：Jnlsfw@126.com 魯ICP備10021979號 |